Cena mieszkania to nie wszystko! Jakie dodatkowe koszty Cię czekają?

Właśnie czeka nas zakup pierwszego w życiu mieszkania. Nie mamy zbyt dużego doświadczenia w świecie obrotu nieruchomościami. Niby wiemy, na co zwrócić uwagę, określiliśmy swoje potrzeby oraz budżet – i szukamy. W końcu jest – nieruchomość, która spełnia wszystkie nasze oczekiwania i na dodatek mieści się w budżecie. Wszystko idzie dobrze do momentu, gdy pojawiają się dodatkowe koszty. I są to zdecydowanie wydatki, których wcześniej nie uwzględniliśmy. Ile faktycznie kosztuje zakup wymarzonego mieszkania?

Opłaty notarialne

Kupujesz nieruchomość? W związku z tym czeka Cię obowiązkowa wizyta u notariusza. Każda umowa kupna-sprzedaży nieruchomości, w której zostaje przeniesiona własność, musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Wynagrodzenie notariusza to tzw. taksa notarialna, której maksymalną wysokość określa odgórnie Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości. Taksa jest zależna od wartości nieruchomości. Jako że większość nieruchomości mieści się w przedziale od 60 000 zł do 1 000 000 zł, to maksymalna taksa będzie wynosiła 1 010 zł + 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł. Pozostałe progi można sprawdzić w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Maksymalna stawka może zostać obniżona przez notariusza, jednak notariusze robią to raczej niechętnie. Kupując więc mieszkanie o wartości 400 000 zł, musisz przygotować się na koszt rzędu 2 370 zł opłaty notarialnej.

Opodatkowanie zakupu mieszkania

Zakup mieszkania wiąże się z zapłatą podatku. Porównując jednak zakup nieruchomości z rynku wtórnego i pierwotnego pod kątem podatkowym, ten pierwszy jest zdecydowanie mniej korzystny. Na rynku wtórnym kupujący musi zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej mieszkania. Przy zakupie nieruchomości na rynku pierwotnym, od dewelopera, ten podatek nie występuje. To spora oszczędność – w przypadku zakupu mieszkania za 400 000 zł, oszczędzamy 8 000 zł. Podatek jest naliczany i pobierany przez notariusza, i całkowicie spoczywa po stronie kupującego. Jeśli nieruchomość jest kupowana dodatkowo na kredyt, musisz pamiętać również o podatku od czynności cywilnoprawnych za ustanowienie hipoteki na zabezpieczenie zaciągniętego kredytu. Ale to już nie są duże kwoty – do zapłaty pozostaje 0,1% od kwoty zabezpieczonej wierzytelności, jeśli natomiast nie jest ona ustalona, zryczałtowany podatek w wysokości 19 zł.

Opłaty sądowe

To kolejna pula opłat, choć nie aż tak dużych, na które musisz się przygotować. Po dokonaniu transakcji, zakup mieszkania oraz zmianę prawa własności należy potwierdzić wpisem do księgi wieczystej. To koszt w wysokości 200 zł. Jeśli nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej, musisz liczyć się z koniecznością jej założenia, co kosztuje 60 zł. Kolejna kwestia to forma zakupu – w momencie, gdy kupujesz mieszkanie za gotówkę, na tym kończą się opłaty, nie tylko sądowe. Gdy jednak planujesz opcję kredytowania, pamiętaj o wpisie do księgi wieczystej hipoteki, która zabezpiecza zaciągnięty w banku kredyt, a to będzie Cię kosztować kolejne 200 zł. To podstawowe opłaty sądowe, z którymi możesz mieć do czynienia kupując nieruchomość.

Koszty kredytu

W tym przypadku wszystko zależy od tego, jak atrakcyjne warunki uda Ci się znaleźć lub wynegocjować w banku. Podstawowe kryterium, jakim zapewne będziesz się kierował, sprawdzając atrakcyjność kredytów, to oprocentowanie, wysokość wkładu własnego oraz wysokość raty. Jednak poza tymi wskaźnikami, należy wziąć pod uwagę takie elementy, jak: prowizja banku, prowizja od wcześniejszej spłaty, spread w przypadku kredytów walutowych, koszty wyceny nieruchomości, przewalutowania kredytu czy wszelkie ubezpieczenia. Sporo tego, ale warto mieć to na uwadze, bowiem te dodatkowe koszty mogą stanowić nawet 20% kosztu całego kredytu. Porównaj je więc przed ostatecznym wyborem.

Prowizja pośrednika

W przypadku, gdy zakupem nieruchomości postanowiłeś zająć się sam, ten temat Cię nie dotyczy. Podobnie sytuacja wygląda, gdy kupujesz mieszkanie z rynku pierwotnego. Prowizję bierze na siebie wówczas deweloper. Jeśli jednak kupujesz mieszkanie na rynku wtórnym i zdecydowałeś się skorzystać z usług pośrednika, wówczas takie wynagrodzenie negocjujesz indywidualnie. Jest ono zależne od ostatecznej ceny zakupu nieruchomości i wynosi zazwyczaj 2-3% ceny uzgodnionej pomiędzy kupującym i sprzedającym. Wynagrodzenie można też ustalić kwotowo – wszystko zależy od indywidualnych uzgodnień.

To podstawowe koszty, z którymi musisz się liczyć przy zakupie mieszkania, jednak niekoniecznie wszystkie, które powinieneś przeanalizować. Często jedna czy druga decyzja pociągają za sobą kolejne wydatki. Kupując mieszkanie na rynku wtórnym warto je dokładnie sprawdzić i oszacować, czy jest do zamieszkania od zaraz, czy wymaga dodatkowego remontu. Jeśli klient będzie chciał coś zmienić lub pewne aspekty będą wymagały poprawy lub naprawy, powinien doliczyć te koszty do całkowitej wartości mieszkania – dopiero wówczas otrzymamy jego realną cenę. Musimy jednak pamiętać, że wiele kwestii wychodzi już po zakupie, także warto wziąć to pod uwagę planując całkowity budżet. Podobnie sytuacja wygląda na rynku pierwotnym, z tą różnicą, że wówczas musimy wziąć pod uwagę całkowity remont i urządzenie mieszkania. To samo dotyczy ubezpieczenia mieszkania. Gdy kupujemy za gotówkę, możemy z niego zrezygnować – aczkolwiek na własne ryzyko. Przy opcji kredytowania nie mamy już takiego wyboru, ponieważ jest to jeden z wymogów, jakie stawia przed nami bank, udzielając kredytu.

Zakup nieruchomości wiąże się z dużymi emocjami, które często przysłaniają rzeczywistość. Dopiero w momencie transakcji pojawiają się aspekty, które mogą być dla nas niemiłym zaskoczeniem. Przeanalizuj więc koszty związane z samą transakcją i aspektami formalnymi i sprawdź, czy faktycznie mieścisz się w budżecie. Pamiętaj też o późniejszych kosztach eksploatacji mieszkania, takich jak: opłaty spółdzielcze, ceny mediów, itp. To kwestie, które często wychodzą już po zakupie mieszkania. A wówczas nie ma już odwrotu.

Dyskutując, szanujmy innych Użytkowników nawet jeżeli nie zgadzamy się z nimi. Prosimy uważnie redagować wpisy, po ich zapisaniu nie ma możliwości edycji.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola wymagane oznaczone są symbolem *