Co wybrać – dziura w ziemi czy ukończona nieruchomość? Na rynku pierwotnym mamy do czynienia z dwoma typami transakcji. W pierwszych kupujemy mieszkanie w ukończonym już budynku. W drugim również, ale budynek nie został jeszcze oddany. Co lepiej kupić – przysłowiową dziurę w ziemi czy ukończoną nieruchomość?

Cena – główny argument za nieruchomością nieukończoną

Deweloper może zacząć sprzedawać mieszkania nawet zanim w ogóle rozpocznie prace budowlane. Nie zwalnia go to z konieczności przygotowania dla kupujących rzetelnego prospektu, w którym określi konkretne terminy wykonania prac. Potencjalnie więc można nabyć… marzenie o mieszkaniu, które powstanie za dwa lata.

Deweloper zdaje sobie jednak sprawę, że przysłowiowa dziura w ziemi jest mniej korzystna dla kupującego niż zakup gotowego mieszkania i często proponuje solidny, nawet dwucyfrowy rabat. Właśnie niższa cena jest największym argumentem, by kupić mieszkanie na etapie planów konceptualnych budynku. Na pewno nie należy robić tego nie mając pewności, że:

  • deweloper jest właścicielem/dzierżawcą wieczystym działki;
  • zostało wydane odpowiednie pozwolenie na budowę;
  • projekt budynku jest zgodny z planami zagospodarowania przestrzeni.

Zastanawiając się nad „dziurą w ziemi” zdecydowanie warto znaleźć porównywalne, gotowe już mieszkanie i zapisać sobie, jaka jest różnica w cenie. Ta informacja przyda się w ocenie opłacalności zakupu.

Koszty czekania – argument za gotowym mieszkaniem

Kupując mieszkanie, do którego klucze będzie można odebrać dopiero za rok, należy uwzględnić, że przez te 12 miesięcy trzeba gdzieś mieszkać. Jeśli więc nie ma się własnego mieszkania, trzeba doliczyć 12-krotność miesięcznej kwoty za najem do kosztu zakupu „dziury w ziemi”. W dużych miastach może to być nawet 20 000 zł.

Nawet jeśli przed zakupem mieszkania mieszka się np. u rodziców, ponosi się pewne koszty czekania. Jeśli nie finansowe, to z pewnością psychiczne.

Koszty kredytu – w zależności od sytuacji

Całkowity koszt kredytu zależy od kilku czynników, na które poziom ukończenia nieruchomości ma istotny wpływ.

Hipoteka na mieszkaniu w budynku nieukończonym jest dla banku słabszym zabezpieczeniem ukończona nieruchomość. Więc dziura w ziemi zwiększa np. koszty ubezpieczenia kredytu.

Odsetki od kredytu zależne są od jego wysokości. Kupujący, który potrzebuje większej kwoty na zakup gotowego mieszkania, będzie musiał zapłacić większe odsetki. Jeśli kupujący chce dokonać transakcji natychmiast, taniej będzie posiłkować się kredytem przy zakupie nieruchomości nieukończonej (jeśli ta ma niższą cenę).

Znacznie taniej jest zaoszczędzić pewną kwotę niż pożyczyć ją od banku. Jeśli kupujący godzi się z koniecznością zaczekania rok na mieszkanie (w przypadku „dziury w ziemi” nie ma wyjścia), to opłacalne jest uzbieranie pieniędzy na wyższy wkład własny, co pozwala też negocjować lepsze warunki kredytu. Pod tym względem lepiej kupić gotowe mieszkanie później niż nieukończoną nieruchomość teraz.

Jeśli całkowite koszty kredytu wyglądają bardzo podobnie w obu sytuacjach, zdecydowanie bardziej opłaca się kupić mieszkanie gotowe w ukończonym budynku.

Ryzyko zakupu dziury w ziemi

Kupując ukończoną nieruchomość ma się pewność, że:

  • Deweloper nie zbankrutuje, nie porzuci inwestycji, nie oszuka klientów.
  • Budowa nie opóźni się z przyczyn nieznanych klientowi w momencie zawierania umowy.
  • Budynek nie zostanie oddany z wadami technicznymi i rozwiązaniami zupełnie niefunkcjonalnymi, np. stromy i ciasny wyjazd z garażu wprost na ruchliwą drogę zewnętrzną.
  • Budynek zostanie oddany bez drogi dojazdowej.

Ryzyko nie jest wysokie pod względem procentowym. Mniej niż 1 na 100 takich transakcji okazuje się nietrafiona. Jeśli jednak tak się dzieje, kupujący muszą liczyć się z bardzo poważnymi stratami lub kilkuletnią batalią sądową.

Możliwość obejrzenia mieszkania – tylko ukończona nieruchomość

W wielu artykułach zachęcamy do obejrzenia kupowanego mieszkania lub przynajmniej zapoznania się z raportem Homescanner.pl. W przypadku nieukończonych budynków nie ma takiej możliwości i jest to okoliczność bardzo niekorzystna dla kupujących, zwłaszcza tych, którzy kupują dla siebie. Nie wszyscy mają wyrobioną wyobraźnię przestrzenną. Często dopiero wizyta w mieszkaniu (choćby wirtualna jeśli dostępne jest nagranie) pozwala kupującym ocenić, czy podoba im się ono i jest funkcjonalne pod kątem ich potrzeb.

Spore znaczenie ma też możliwość obejrzenia garaży, piwnic, balkonów i zobaczenia, jaki widok rozpościera się za oknem.

ukonczona nieruchomosc

Promocyjna wyprzedaż mieszkań

Wraz z postępem prac cena osiąga określony przez dewelopera poziom i utrzymuje go prawie do końca sprzedaży. Zdarza się jednak, że deweloperowi sprzedaż nie idzie tak dobrze jak sądził lub po prostu zostaje mu kilka ostatnich, niesprzedanych mieszkań. Wówczas obniża on cenę niekiedy do kwoty, za jaką wcześniej proponował „dziurę w ziemi”. Dla kupującego jest to najbardziej opłacalna szansa zakupu – kupuje taniej, a otrzymuje od razu klucze do mieszkania.

Dziura w ziemi czy ukończona nieruchomość?

Najbardziej opłacalne jest kupienie jednego z ostatnich niesprzedanych mieszkań na osiedlu. Taki zakup łączy wszystkie zalety obu rozwiązań: jest taniej, ale ryzyko już nie występuje. Sytuacje takie zdarzają się jednak dość rzadko, a decyzję trzeba podejmować niekiedy bezpośrednio po znalezieniu ogłoszenia. Promocje się zdarzają, nie są zaś dostępne cały czas.

Z dwóch pozostałych rozwiązań (ukończona nieruchomość lub dziura w ziemi) osoby kupujące dla siebie powinny raczej decydować się na mieszkania w oddanym już budynku lub takim, który zostanie oddany w krótkim terminie. Jeśli nabywcy są gotowi poczekać 6-18 miesięcy, bardziej opłaci się im zaoszczędzić dodatkową kwotę niż przyspieszać transakcję, nie mogąc jednocześnie przyspieszyć otrzymania kluczy do mieszkania. Na zakup mieszkania w nieruchomości dopiero planowanej mogą pozwolić sobie raczej inwestorzy, którzy nie ryzykują, że nie będą mieli gdzie mieszkać, jeśli deweloper nie wywiąże się ze zobowiązania. Nie bardzo interesuje ich też, czy będą się np. dobrze czuć w mieszkaniu. Kluczowa jest więc niższa cena, którą łatwiej uzyskać kupując na wczesnym etapie inwestycji.

Dyskutując, szanujmy innych Użytkowników nawet jeżeli nie zgadzamy się z nimi. Prosimy uważnie redagować wpisy, po ich zapisaniu nie ma możliwości edycji.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola wymagane oznaczone są symbolem *