Umowa przedwstępna przy zakupie mieszkania lub domu zawierana jest w celu zabezpieczenia obu stron umowy. Faktycznie jest ona obietnicą zawarcia umowy właściwej, ale już zawiera wiele jej elementów. Warto wiedzieć, jak zawrzeć ją z deweloperem, czy dotychczasowym właścicielem, aby były dla nas korzystne.

Dlaczego na rynku nieruchomości występują umowy przedwstępne?

Kupując rzeczy ruchome, a nawet samochody czy akcje przedsiębiorstw prawie zawsze od razu zawieramy właściwa umowę. Czasami rozkładamy płatność na raty lub zgadzamy się na doprecyzowanie szczegółów później. Nie zawieramy jednak jednej umowy tylko jako przyrzeczenia zawarcia drugiej, a tym właśnie jest umowa przedwstępna. W przypadku zakupu mieszkania lub domu skala transakcji jest jednak większa, a sama umowa powiązana z większą ilością formalności. Dlatego w interesie obu stron może być zawarcie porozumienia, zanim dojdzie do podpisania właściwego dokumentu.

Jak przygotować umowę przedwstępną

Czym są umowy przedwstępne?

Zgodnie z polskim prawem cywilnym umowa przedwstępna zobowiązuje strony do przyszłego zawarcia umowy właściwej. Główne elementy tej drugiej powinny pojawić się już w umowie przedwstępnej, by umożliwić jej określenie. Nie wystarczy więc zawrzeć umowę, w której „Pan X zobowiązuje się sprzedać mieszkanie Pani Y”.

Choć szczegółowe wymagania nie zostały określone w Kodeksie Cywilnym, przeważnie w umowie przedwstępnej, dotyczącej zakupu mieszkania lub domu, występują:
– określenie stron umowy (imiona, nazwiska, adres zameldowania, PESEL, nr dowodu osobistego, lub analogiczne dane dotyczące osoby prawnej: NIP, KRS, adres siedziby, pełna nazwa);
– określenie nieruchomości (dom/mieszkanie/działka/udział we współwłasności, adres, powierzchnia lokalu);
– kwota, za którą mieszkanie lub dom mają być sprzedane;
– kwota wpłaconej przez kupującego zaliczki lub zadatku;
– termin zawarcia umowy właściwej.

Bardzo często pojawiają się też dodatkowe zapisy uszczegóławiające umowę właściwą lub określające warunki, jakie muszą zostać spełnione, by umowę można było zawrzeć. Przykładowo umowy przedwstępne mogą zawierać warunki takie, jak:
umowa właściwa nie zostanie zawarta, bez winy żadnej ze stron, jeśli kupujący nie uzyska kredytu hipotecznego;
umowa zostanie zawarta tylko jeśli sprzedawca w dniu podpisania umowy właściwej przekaże nabywcy mieszkanie wolne od praw osób trzecich i obecności lokatorów.

Tu lista nie jest ograniczona, a zależna jedynie od ustaleń między kupującym a sprzedawcą.

umowa

Forma umowy przedwstępnej

Zawarcie umowy przedwstępnej na piśmie jest oczywiste, mimo iż nie regulują tego żadne przepisy. Po prostu podpisany dokument ma moc dowodową, której nie mają ustne zapewnienia. W wielu wypadkach strony decydują się jednak jeszcze podnieść poprzeczkę i zawrzeć umowę przedwstępna w formie aktu notarialnego. Wynika to z dodatkowego uprawnienia, które mają strony wobec siebie, jeśli umowa przedwstępna była zawarta w tej samej formie, co właściwa (a do zakupu nieruchomości potrzeba aktu notarialnego). Mogą wtedy żądać zawarcia umowy właściwej.

Co w przypadku, gdy umowa właściwa nie zostanie zawarta?

Strony mogą zgodnie zdecydować, że jednak nie zawrą umowy właściwej. W takiej sytuacji sprzedający zwraca zaliczkę lub zadatek i wszystko powinno być w porządku. Dla pewności można spisać oświadczenie o rezygnacji z zawarcia umowy podpisane przez obie strony.

Jeśli mimo umowy przedwstępnej nie dojdzie do zawarcia umowy właściwej z winy jednej ze stron, druga strona może:
zatrzymać dla siebie zadatek lub zaliczkę (sprzedający);
zażądać zwrotu podwojonej wartości zadatku lub pojedynczej wartości zaliczki (kupujący);
żądać odszkodowania za utracone zyski i poniesione straty (obie strony);
wymusić dokonanie zakupu mieszkania lub domu (obie strony, jeśli umowa przedwstępna miała formę aktu notarialnego).

To ostatnie roszczenie przedawnia się po 1 roku od upłynięcia terminu, gdy zawarta miała być umowa właściwa.

Wadliwe umowy przedwstępne

Niestety dosyć często umowy przedwstępne nie zawierają istotnej sprawy: terminie zawarcia umowy właściwej. Nawet z taką wadą umowa przedwstępna jest ważna, ale termin zostaje ustalony przez pierwszą ze stron, która tego zażąda. Jeśli żadna ze stron nie zażąda zawarcia umowy właściwej w ciągu roku, umowa przedwstępna traci moc i należy zwrócić zadatki/zaliczki.

Czy zawierać umowy przedwstępne przy zakupie mieszkania lub domu?

Jedyny przypadek, gdy umowa przedwstępna nie jest potrzebna to taki, gdy obie strony od razu ustalają szczegóły umowy właściwej i kupujący nabywa nieruchomość za gotówkę. Natomiast zawsze, gdy dokonuje się wpłaty zaliczki lub zadatku, konieczne jest określenie, czego owa wpłata dotyczy, a więc w praktyce – zawarcie umowy przedwstępnej. Dyskusyjna jest natomiast konieczność zawierania umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Rozwiązanie takie daje wprawdzie dodatkowe uprawnienia i pozwala wymusić zawarcie umowy, wiąże się jednak z kosztami i poświęconym czasem. Z reguły zadatek jest tu dostatecznym zabezpieczeniem obu stron umowy.

Dyskutując, szanujmy innych Użytkowników nawet jeżeli nie zgadzamy się z nimi. Prosimy uważnie redagować wpisy, po ich zapisaniu nie ma możliwości edycji.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola wymagane oznaczone są symbolem *