Mieszkanie z licytacji komorniczej dostępne jest w przypadku upadłości konsumenckiej, bankructwa firmy lub braku spłaty kredytu hipotecznego przez dłużnika. Może być licytowane poniżej wartości rynkowej, więc jest to okazja dla kupujących. Trzeba być jednak przygotowanym na pewne trudności – jakie?

Ile kosztuje mieszkanie podczas licytacji komorniczej?

Mieszkanie z licytacji komorniczej ma wartość 75% (3/4) jego wartości rynkowej – taką cenę zakłada się podczas pierwszej licytacji. Gdyby pierwsza licytacja komornicza nie przyniosła chętnych, organizuje się drugą, gdzie cena wywoławcza obniżana jest do 66,(6)%, czyli 2/3 wartości rynkowej.

Cena wywoławcza jest podana już w momencie ogłoszenia licytacji. Podczas samego licytowania przeważnie jednak ulega podwyższeniu, jeśli chętnych jest przynajmniej 2. Każdy z licytujących ma prawo ustnie zaproponować kwotę, za jaką jest gotowy nabyć mieszkanie. Minimalnie można przebijać o 1% ceny wywoławczej. Można oczywiście przebić od razu o większą wartość. Wtedy następny zgłaszający ofertę musi przebić ją znów o minimum 1% ceny wywoławczej.

Przykład: Mamy 3 licytujących (A, B, C). Cena wywoławcza wynosi 150 000 zł. (3/4 z 200 000 zł na które mieszkanie zostało wycenione).

  • A zgłasza się 1, jest gotowy zapłacić cenę wywoławczą (150 000 zł)
  • B przebija minimalnie, o 1% (150 000 zł + 1 500 zł = 151 500 zł)
  • C przebija o większą wartość, od razu proponuje 160 000 zł
  • B znów przebija minimalnie, o 1% (160 000 + 1 500 zł = 161 500 zł)
  • A decyduje się zaproponować maksymalną kwotę, jaką jest w stanie zapłacić, proponuje 175 000 zł

Jeśli nikt nie da więcej, A wygra licytację i zapłaci 175 000 zł, czyli o 25 000 zł więcej, niż wynosiła cena wywoławcza.

Co trzeba zrobić, by móc licytować mieszkanie od komornika?

Licytacja komornicza wymaga wcześniejszego zgłoszenia się i potwierdzenia poprzez wpłatę odpowiedniego wadium. Wynosi ono zawsze 10% oszacowanej (czyli nie mylić z wywoławczą!) ceny mieszkania. Wadium można złożyć w gotówce, ale najłatwiej dokonać przelewu na konto komornika. Najpóźniej można to zrobić na dzień przed licytacją (jeśli robimy przelew z innego banku, lepiej jeszcze dzień wcześniej – liczy się moment uznania na rachunku).

Licytacja komornicza jest niedostępna dla: dłużnika, komornika, ich rodziny, pracowników sądu, obcokrajowców nieposiadających zgody na zakup nieruchomości. Nie ma natomiast ograniczeń dotyczących firm czy organizacji.

Jak sprawdzić mieszkanie wystawione na licytacji?

Ogłoszenie przedstawiające mieszkanie z licytacji komorniczej zawiera niewiele informacji. Dowiemy się z niego:

  • jaki jest numer księgi wieczystej mieszkania i gdzie ta księga jest przechowywana,
  • jaki jest adres mieszkania,
  • jaką powierzchnię ma mieszkanie,
  • jaka będzie cena wywoławcza (a więc też jaką wartość rynkową ma mieszkanie).

Czasami komornik dodaje dodatkowo np. zdjęcia lub kilkuzdaniowy opis standardu mieszkania. Z reguły danych jest zbyt mało, by podjąć decyzję, ale w tym samym ogłoszeniu powinny być określonego dni i godziny, kiedy można oglądać mieszkanie. Nie ma na to zbyt wiele czasu, gdyż od momentu ogłoszenia do samej licytacji jest przeważnie od 2 (minimum ustawowe) do 4 tygodni.

Trzeba więc koniecznie pojechać i zobaczyć mieszkanie z licytacji komorniczej jeszcze przed tym, nim wpłaci się wadium. Oprócz stanu samej nieruchomości zdecydowanie należy dowiedzieć się, czy jest ona zamieszkana i przez kogo. Czasami większej ilości informacji może udzielić komornik.

Pułapki przy zakupie mieszkania z licytacji komorniczej

Aż do samej licytacji mieszkaniem zarządza dłużnik, a więc też ma prawo tam mieszkać. Z mieszkań wystawionych na licytację, lokatorzy nie są wcześniej usuwani, a nawet sama licytacja nie przerywa umów dożywocia i najmu, które zawarł wcześniej właściciel. Może to stanowić bardzo poważny problem dla nabywcy, który wygrał licytację.

Sam dłużnik (lub np. jego małżonek) może odwoływać się od decyzji o licytacji i to jeszcze długo po niej samej. Sąd musi wstrzymać przekazanie lokalu, ponieważ gdyby okazało się, że licytacja była bezprawna, to również do nabycia własności przez wygrywającego nie mogłoby dojść.

Nawet mając już w ręku akt własności, nie można być jej całkiem pewnym, póki dotychczasowi lokatorzy nie opuszczą mieszkania. Eksmisja jest bardzo trudna w polskich warunkach i może potrwać od miesiąca do nawet roku. Niestety nie ma sposobu, by się przed tym zabezpieczyć. Usunięcie mieszkańców siłą skończy się żądaniem przez nich zadośćuczynienia za bezpodstawną eksmisję, będzie więc jeszcze bardziej nieopłacalne niż cierpliwe czekanie na zakończenie postępowania. Takie problemy robią jednak tylko ludzie, którzy nie mają zbyt wiele do stracenia. Niekiedy dłużnicy pomagają w procesie komorniczym i licytacji, chcąc uzyskać jak najwyższą cenę i tym samym spłacić jak największą część długów. Warto więc porozmawiać z dłużnikiem – może okazać się, że to całkiem rozsądny człowiek, któremu powinęła się noga w interesach i problemów robić nie zamierza.

licytacja

Co po licytacji?

Licytatorzy, którzy przegrali licytację komorniczą, otrzymują od komornika zwrot wpłaconego wadium. Osoba, która wygrała licytację nie otrzymuje zwrotu, ponieważ wadium jest liczone jako zaliczka i odliczane od pozostałej do wpłacenia kwoty. Przykładowo jeśli wadium wynosiło 20 000 zł, a kupujący wylicytował mieszkanie za 175 000 zł, to musi dopłacić 155 000 zł. Nie musi mieć od razu przygotowanej całej kwoty w gotówce. Komornik da mu czas na dokonanie pozostałej wpłaty (np. miesiąc, wyjątkowo tylko 2 tygodnie). Najlepiej bezpośrednio po licytacji poprosić o ustalenie terminu. Komornicy zdają sobie sprawę, że część osób posiłkuje się kredytem przy kupując mieszkanie z licytacji komorniczej i przeważnie nie ma trudności z dostosowaniem terminu płatności do możliwości licytującego. Klucze do kupionego mieszkania dostanie on jednak dopiero po uiszczeniu całej kwoty.

Nabycie lokalu mieszkalnego w drodze licytacji komorniczej zwolnione jest od podatku (PCC). Nie ma też potrzeby wzywania notariusza, by potwierdził zawarcie transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości. O ewentualny kredyt trzeba natomiast postarać się wcześniej i mieć wystawioną promesę od banku. Wynika to z faktu, że niektóre banki traktują zakup z licytacji komorniczej jako transakcję wysokiego ryzyka i chętnie zdzierają z kredytobiorcy znaczną prowizję za ubezpieczenie.

Czy kupić mieszkanie na licytacji komorniczej?

Na zakup mieszkania podczas licytacji komorniczej powinny decydować się raczej te osoby, które szukają długoterminowej lokaty kapitału i mają bardzo dobrą znajomość rynku niż Ci, którzy chcą znaleźć przytulne lokum dla siebie. Zaletą jest tu cena, która nawet po licytacji będzie prawdopodobnie nieco niższa od rynkowej. Traci się jednak bardzo podstawową możliwość wyboru – licytujący nie może wybrzydzać na lokalizację czy metraż – albo licytuje, albo odpuszcza. Ma też dość mało czasu na podjęcie kluczowej decyzji i oszacowanie, ile faktycznie jest dla niego warte podlegające licytacji mieszkanie.

W praktyce może spotkać się z trudnościami z obejrzeniem lokalu i oceną stopnia jego zużycia, a już po samej licytacji – z koniecznością wyprowadzenia lokatorów, którzy wyprowadzać się nie zamierzają. Przy okazji zetknie się prawdopodobnie z ogromem ludzkiego nieszczęścia, a okazjonalnie też patologii społecznej.

Na mieszkaniach z licytacji komorniczej najwięcej zyskują wyspecjalizowane przedsiębiorstwa, które potrafią „wliczyć w cenę” utrudnienia, a mieszkania kupują po to, by odrestaurować je i sprzedać lub wynająć.

Na pewno nie warto liczyć na to, że od razu po wygraniu licytacji otrzyma się klucze do swojego mieszkanka i będzie się można wprowadzić. Cierpliwi kupując mieszkanie z licytacji komorniczej mogą jednak zaoszczędzić 10 do 20 % jego wartości, co jest całkiem sporą kwotą w aspekcie całego wydatku.

Dyskutując, szanujmy innych Użytkowników nawet jeżeli nie zgadzamy się z nimi. Prosimy uważnie redagować wpisy, po ich zapisaniu nie ma możliwości edycji.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola wymagane oznaczone są symbolem *