Powierzchnia mieszkania – czym różni się całkowita od użytkowej? Kupując mieszkanie lub dom na rynku wtórnym z pewnością w pierwszej chwili zwracamy uwagę na metraż. Jak wyliczyć faktyczną powierzchnię interesującej nas nieruchomości?

Dla kupujących, którzy nigdy wcześniej nie dokonywali tak istotnej transakcji, metraż mieszkania może wydawać się najbardziej miarodajnym współczynnikiem tego, czy warto dokonać zakupu. Jednocześnie znaczna część nabywców uważa, że jest on niemożliwy do przekłamania – przecież nawet w umowie i księdze wieczystej będzie wskazana dokładna powierzchnia mieszkania czy domku.

Prawda jest jednak inna. Nieruchomości na rynku wtórnym pochodzą z różnych okresów i mogły mieć powierzchnię liczoną według różnych metod. W ciągu dziesięcioleci zmieniały się przepisy regulujące wyliczanie powierzchni mieszkalnej, nigdy jednak nie było obowiązku aktualizacji zapisów w księgach wieczystych i aktach własności po nowelizacji.

Oszustwo sprzed dziesięcioleci

W 99,9% przypadków powierzchnia mieszkania zapisana w akcie własności zgadza się z rzeczywistą (przynajmniej wyliczoną w odpowiedni sposób). Bardzo rzadko pojawiają się jednak niewielkie zawyżenia powierzchni w stosunku do stanu faktycznego, o których nie ma pojęcia nawet dotychczasowy właściciel. W takiej sytuacji mógł on mieszkać kilkanaście (czy kilkadziesiąt) lat np. w mieszkaniu o powierzchni 49 m², zamiast wpisanych w akcie własności 50,3 m², ponieważ on lub jeszcze wcześniejszy właściciel został oszukany przez budowniczego lub wydzielającego mieszkanie.         

Potencjalnie największe prawdopodobieństwo takiej sytuacji zachodzi przy zakupie mieszkania w starej kamienicy (gdzie duże, przedwojenne mieszkania były dzielone po wojnie na mniejsze) lub domu jednorodzinnego.

Powierzchnia określona w księdze wieczystej

mierzenie mieszkania

Księgi wieczyste założone dla danej nieruchomości mają ogromną wartość dla kupującego na rynku wtórnym, ale wyjątkowo mogą też wprowadzić w błąd. Wynika to z samego mechanizmu księgi wieczystej, gdzie w rubryce powierzchnia wpisywana jest całkowita powierzchnia nieruchomości, a nie jej powierzchnia użytkowa. Najbardziej widoczne jest to w przypadku mieszkań w budynkach wielorodzinnych. Wówczas do powierzchni określonej w księdze wieczystej będą doliczone np. piwnice.

Jeśli więc kupujący płaci 6200 zł za  m² i kupuje 60 m² lokal, z którego 5 m² przypada na piwnicę, to przepłaci ponad 30 000 zł, a faktyczna cena za metr kwadratowy wyniesie ponad 6760 zł. Spora różnica. Zdecydowanie ważne są więc obie wartości: powierzchnia całkowita nieruchomości, określona w księdze wieczystej i rzeczywista powierzchnia użytkowa, wyliczoną według ustalonej przez strony metody.

Przed czy po otynkowaniu?

Zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym pojawia się problem wynikający z obliczania powierzchni mieszkania lub domu, gdy te były jeszcze nieotynkowane. Zanim rozpoczną się prace tynkarskie, lokal zostaje dokładnie zmierzony i zgodnie z prawdą zapisany w akcie własności, a często też w księdze wieczystej. Niestety zgodność z prawdą nie oznacza tu zgodności z faktycznym odczuciem mieszkańców, którzy z powodu nałożenia tynków wewnętrznych tracą 1-2% całkowitej powierzchni użytkowej. W przypadku mieszkania o powierzchni 50 m², tynki stanowią 0,5-1 m. Niby niedużo, ale jednak kosztowało to kupującego kilka tysięcy złotych więcej.

Znacznie bardziej widoczne straty występują w przypadku domów jednorodzinnych. Po pierwsze powierzchnia domków jest zwykle znacznie większa (przy 200m², straty wyniosą np. 2-4 m²), a po drugie niekiedy wewnątrz kładzie się dodatkową warstwę ocieplenia, która potrafi pochłonąć kolejne 2-3% powierzchni użytkowej. Kupując mieszkanie lub dom na rynku wtórnym, warto zapytać czy powierzchnia użytkowa była liczona przed czy po otynkowaniu. Bardzo wielu właścicieli odpowie, że nie wie i faktycznie mogą być zaskoczeni, że mieszkali w domu nieco mniejszym niż zawsze myśleli. Różnica rozkłada się na wszystkie pomieszczenia i jest po prostu trudna do zauważenia, nie wszyscy też w ogóle sobie ją uświadamiają.

Koszmarne skosy

Skosy pojawiają się w niemal wszystkich domach jednorodzinnych i wielu mieszkaniach położonych na najwyższej kondygnacji. Nie trzeba nikomu mówić, że ich powierzchnia użytkowa jest znacznie niższa niż pomieszczeń o wysokości 2,45 m. Trzeba natomiast dokładnie sprawdzić, według jakiej normy była liczona powierzchnia użytkowa mieszkania, bo przepisy pod tym względem zmieniały się.

Przed rokiem 1970 nie obowiązywały w Polsce ścisłe normy wyliczania powierzchni skosów. Mieszkania ze skosami w budynkach wybudowanych wówczas mogą więc mieć powierzchnię mieszkalną wyliczoną według różnych metod, spośród których w domach jednorodzinnych najbardziej popularną będzie niestety „na oko”. W takiej sytuacji możemy poprosić sprzedającego o wyliczenie powierzchni według aktualnej normy.

W roku 1970 weszła w życie norma PN-70/B-02365. Zakładała ona, że do powierzchni użytkowej lokalu wlicza się: 100% powierzchni, gdzie między podłogą a sufitem jest minimum 220 cm, oraz 50% powierzchni, gdzie wysokość zawiera się w przedziale 140 cm – 220 cm. Norma obowiązywała aż do roku 1999 i jest najczęściej spotykaną metodą liczenia powierzchni skosów na rynku wtórnym.

W 1997 uchwalono nową normę PN-ISO 9836:1997. Faktycznie weszła ona w życie 2 lata później, a ponieważ przez typowe niedopatrzenie zapomniano unieważnić poprzedniej normy, jeszcze przez jakiś czas w użyciu była poprzednia norma. Zgodnie z nową natomiast, do powierzchni użytkowej mieszkania wlicza się tylko (ale już w 100%) powierzchnie gdzie między podłogą a sufitem jest minimum 190 cm. Na pewno lepiej oddaje to rzeczywistość, Choć trzeba przyznać, że może nie pasować osobom mającym 2 m wzrostu.

Norma PN-ISO 9836:1997 ma też inną zaletę dla kupującego. Wprost określono w niej, że powierzchnia mieszkania ma być liczona po otynkowaniu.

Powierzchnia wewnętrzna nierówna użytkowej

Nie znamy przypadku, gdy kupującemu została przedstawiona powierzchnia wewnętrzna zamiast użytkowej, ale na wszelki wypadek uczulamy, by nie traktować ich jako sobie równych.

Powierzchnia wewnętrzna liczona jest bowiem razem z powierzchnią, jaką zajmują ściany działowe wewnątrz mieszkania lub domu. W mieszkaniu o powierzchni 70 m mogą one zajmować przykładowo 4-5 m², czyli całkiem sporo. Z reguły jednak powierzchnia wewnętrzna podawana jest tylko na etapie budowy. Ani deweloper, ani sprzedawca na rynku wtórnym nie liczą ceny względem niej ceny.

Przeróbki, samowolki budowlane i inne

Zwłaszcza w domach jednorodzinnych powierzchnia użytkowa może się nieznacznie różnić od tej zapisanej w akcie własności. Właściciele dostosowują powierzchnię do swoich potrzeb, niekiedy wyburzając ścianki działowe lub dostawiając nowe. Ponadto zdarzają się sytuacje, gdy już na etapie budowy domku, postępują niezgodnie z projektem i wprowadzają drobne zmiany, nie myśląc o tym, że kiedykolwiek będą sprzedawać nieruchomość.

Nie jest to problem dla kupującego, jeśli sprzedający uczciwie powie co przebudował i przedstawi rzetelne wyliczenie powierzchni użytkowej.

Co robić, by nie przepłacić?

Przede wszystkim nie należy kupować nieruchomości, której się nie widziało. Nawet gdy powierzchnia mieszkania została obliczona w 100% zgodnie z założeniami kupującego, zawsze powinien on rozejrzeć się we wnętrzu i zastanowić czy jest ono funkcjonalne. Poza tym warto by zapytał:

  • z jakiej normy liczona była powierzchnia mieszkalna (zwłaszcza gdy występują skosy);
  • czy powierzchnia była liczona przed czy po otynkowaniu;
  • czy dom lub mieszkanie były przebudowywane (zmiany w układzie ścian działowych, wewnętrzna warstwa ocieplenia, zabudowa loggi);
  • czy powierzchnia liczona jest według zapisu w księdze wieczystej czy według rzeczywistej powierzchni użytkowej.

W przypadku niepewności warto dokonać pomiarów osobiście, za pomocą laserowej miarki. Niewykluczone, że rzeczywista powierzchnia będzie nieco różnić się od określonej przez sprzedawcę i wcale niekoniecznie będzie to wynikać z jego złej woli.

Dyskutując, szanujmy innych Użytkowników nawet jeżeli nie zgadzamy się z nimi. Prosimy uważnie redagować wpisy, po ich zapisaniu nie ma możliwości edycji.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola wymagane oznaczone są symbolem *