W lipcu 2018 roku krakowski rynek mieszkań zaczyna przypominać czasy sprzed dekady, gdy rosła bańka inwestycyjna. Ceny szybują w górę, mimo iż liczba oddawanych do użytku nowych mieszkań jest z roku na rok coraz wyższa. Tylko w 2017 dokonano ponad 4100 transakcji za łączną kwotę 1 300 000 000 zł. Co myśleć o krakowskiej gorączce na rynku wtórnym i czy warto kupować mieszkanie w Krakowie?

Co napędza krakowski rynek wtórny mieszkań?

Krakowski rynek mieszkań napędza kilka połączonych ze sobą czynników. Niektóre z nich są ogólnokrajowe, inne lokalne, a są i takie, które istnieją jedynie w głowach uczestników transakcji. Obiektywną przyczyną wzrostu są niskie stopy procentowe, które wpływają na słabą opłacalność lokat i względnie niski koszt kredytów hipotecznych. Wiele osób kupuje mieszkania traktując je jako pewną lokatę kapitału. Na Kraków (podobnie jak na Warszawę) wpływa to bardziej niż na resztę kraju. Niezła sytuacja gospodarcza powoduje też, że potencjalni kupujący mają więcej gotówki niż w latach ubiegłych.

Krakow nad Wisłą

O ile tani i dostępny pieniądz jest zawsze podstawą do inwestycji w nieruchomości, o tyle ich lokomotywą napędową w Krakowie jest z pewnością najem. Kraków jest z jednej strony miastem studenckim o dużej ilości uczelni wyższych, z drugiej bardzo atrakcyjnym celem wycieczek turystycznych. Najem krótkoterminowy stał się w ostatnich latach bardzo lukratywnym biznesem i znaczna część centrum Krakowa zmieniła się w funkcjonalny hostel. Do obiektywnych czynników można też zaliczyć oddanie w ciągu ledwie roku 200 000 m2 powierzchni biurowej klasy A. Deweloperzy zakładają, że drogie biura znajdą najemców, a więc spodziewają się, że sytuacja gospodarcza miasta jeszcze się poprawi, a już teraz Kraków należy do miejsc o najwyższych zarobkach w kraju. Pomniejsze przedsiębiorstwa przystosowują natomiast kamienice w centrum dla potrzeb niewielkich, ale świetnie zarabiających firm z branży IT, których pracownicy cenią sobie dojazd komunikacją miejską.

Krakowski rynek mieszkań ma kilka wyraźnych atutów, a inwestorzy zakładają, że nie odkrył jeszcze najlepszych. To założenie jest także przyczyną wzrostu cen mieszkań, który podobnie jak 10 lat temu pompowany jest nadziejami.

Chłodnym okiem na krakowski rynek wtórny mieszkań

Biorąc pod uwagę jak dużo budują deweloperzy w Krakowie, w pewnym momencie musi nastąpić nasycenie rynku. W samym 2017 roku oddano prawie 19 000 nowych mieszkań, w 2018 raczej nie będzie ich mniej. Mimo iż nowe osiedla są często oddalone od centrum, a komunikacja w Krakowie ma sobie parę rzeczy do zarzucenia, to jednak potężny rozwój rynku pierwotnego w końcu wyhamuje rynek wtórny mieszkań w Krakowie.

Kraków rynek

W kolejnych latach będzie też mniej studentów co związane jest z niżem demograficznym, po którym może już nie być kolejnego wyżu. Najem krótkoterminowy, który w ostatnich latach święcił ogromne triumfy i był dumą miasta, może okazać się toczącym je rakiem. Dzielnice gdzie jest on bardzo popularny zaczynają niszczeć i tracić na wartości. Jeśli na stałe mieszkają w nich tylko emeryci, to nikomu nie zależy by o nie zadbać. Sytuacja staje się na tyle poważna, że Kraków rozważa wprowadzenie zakazów lub wysokich opłat od najmu krótkoterminowego. Bardzo mocno wpłynęłoby to na opłacalność zakupu pod najem i wstrząsnęło rynkiem, ale może okazać się konieczne. Niewiadomą są stopy procentowe, ale analitycy zauważają, że i tak bardzo długo utrzymywane były one na niskim poziomie.

Czy kupić mieszkanie na rynku wtórnym w Krakowie?

Odpowiedź na powyższe pytanie jest w połowie 2018 znacznie trudniejsza niż mogłoby się wydawać. Póki co, ceny i zapotrzebowanie rosną co wskazywałoby na to, że zakup mieszkania w Krakowie z przeznaczeniem pod wynajem jest dobrym pomysłem. W poprzednich latach procentowa stopa zwrotu z
inwestycji przeznaczonych pod najem krótkoterminowy była bardzo atrakcyjna. Mieszkanie to jednak inwestycja zwracająca się 18-25 lat przy zakupie za gotówkę i 30-40 lat gdy bierze się go na kredyt. W tym czasie prawdopodobnie miasto ureguluje kwestię najmu krótkoterminowego i bez względu na to jak to zrobi – jego opłacalność spadnie. Może zmniejszyć się także liczba studentów co związane jest z demografią kraju. Jeśli niskie bezrobocie utrzyma się, zahamowany zostanie dopływ pracowników z innych miast, którzy już teraz mają perspektywy w Kielcach czy Rzeszowie.

Kraków Stare Miasto

Niełatwo jest też podjąć decyzję w przypadku zakupu mieszkania dla siebie. Jeśli chodzi tylko o moment zakupu – pewnie lepiej kupić teraz niż za rok, ale gdy w grę wchodzą też inne miejscowości, to Kraków już teraz wydaje się bardzo drogi. Wciąż jest to też jedno z najpiękniejszych dużych miast w kraju, dysponujące sprawdzoną infrastrukturą i dające pracę wykwalifikowanym pracownikom. Należy założyć, że krakowski rynek mieszkań najpierw będzie droższy. Następnie osiągnie poziom cenowy przekraczający swoją realną wartość. W kolejnych latach jego ceny będą spadać.

Dyskutując, szanujmy innych Użytkowników nawet jeżeli nie zgadzamy się z nimi. Prosimy uważnie redagować wpisy, po ich zapisaniu nie ma możliwości edycji.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola wymagane oznaczone są symbolem *