Księgi wieczyste posiada aktualnie zdecydowana większość nieruchomości w Polsce. Częściowy dostęp do nich możliwy jest za pośrednictwem internetu. Koniecznie trzeba zapoznać się z nimi przed zakupem mieszkania lub domu.

Czym są księgi wieczyste?

Najłatwiej porównać je do dowodu osobistego, tyle że dla nieruchomości. Księgi wieczyste są dokumentem potwierdzającym:
– adres nieruchomości;
– jej wielkość;
– do kogo należy;
– czy jest obciążona hipoteką;
– jakie są prawa osób trzecich do nieruchomości;
– związane z nieruchomością służebności gruntowe;
– umowy przedwstępne/pierwokupu/dożywocia i inne.
Księgi wieczyste prowadzone są przez odpowiednie wydziały sądów i mają charakter dowodowy.

Czy są nieruchomości bez księgi wieczystej?

Ustawa o księgach wieczystych weszła w życie w 1982 r. i od tamtej pory wszystkie nowe nieruchomości (wybudowane budynki, wydzielone działki) mają zakładane księgi wieczyste. Zakłada się je także dla starych nieruchomości, gdy dochodzi do sprzedaży, obciążenia nieruchomości hipoteką lub na życzenie właściciela.

W praktyce nieruchomości bez księgi wieczystej to przeważnie grunty rolne i leśne, które od kilkudziesięciu lat nie zmieniały właściciela lub ewentualnie zostały jedynie odziedziczone. Brak księgi wieczystej pojawia się też w przypadku mieszkań, gdy np. jest to mieszkanie ze spółdzielni, do którego przysługuje jedynie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, nie zaś prawo własności. Spółdzielnia nie ma obowiązku zakładać oddzielnej księgi dla każdego lokalu, ale posiadacz ze s.w.p.d.l. może wystąpić do niej o dokument umożliwiający jej założenie.

Wyjątkowo też brak księgi dotyczy starych budynków o nie do końca jasnym stanie własności.

Zasady dotyczące ksiąg wieczystych

Księgi wieczyste są w swojej głównej części jawne. Wszystkie zapisy dotyczące nieruchomości, umieszczone bezpośrednio w księdze, można sprawdzić w odpowiednim sądzie lub na stronie https://ekw.ms.gov.pl. Nie można zasłonić się nieznajomością księgi, więc zarówno sprzedawca, jak i kupujący powinni zapoznać się z księgą przed zakupem mieszkania. Jawność nie dotyczy natomiast akt spraw związanych z księgami wieczystymi. Te mogą przeglądać: pracownicy sądu w ramach swojej pracy, notariusze, osoby, które udowodnią, że mają w tym interes prawny.

Domniemywa się, że księga wieczysta jest zgodna ze stanem prawnym. Oznacza to, że wszystkie zapisy w księdze wieczystej są uważane za prawdziwe, dopóki nie udowodni się w postępowaniu cywilnym przed sądem, że jest inaczej. Jest to bardzo silne zabezpieczenie. Zwłaszcza, że rozciąga się ono na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza to, że nawet gdyby kupujący dokonał zakupu mieszkania od osoby, która nie była właścicielem, ale księga wieczysta mówiła, że jest – transakcja jest ważna. Prawdziwy właściciel może oczywiście dochodzić od fałszywego (ale ujawnionego w księdze) zarówno zwrotu otrzymanej kwoty, jak i dodatkowego odszkodowania. Dla kupującego natomiast nie ma to już znaczenia, gdyż jeśli zakup był zgodny księgą – jest ważny.

To samo dotyczy ograniczonych praw rzeczowych do nieruchomości – te wpisane zawsze mają pierwszeństwo przed niewpisanymi.

ksiega

Zakładanie księgi wieczystej

Osoby posiadające prawo własności, a nawet spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, mogą założyć księgi wieczyste dla swojej nieruchomości. Powinny to zwłaszcza zrobić, jeśli zamierzają:
– sprzedać nieruchomość;
– podpisać umowę dożywocia, zamiany;
– ustanowić hipotekę;
– wystąpić o ustanowienie służebności gruntowej.

Samo założenie nie jest trudne, jeśli własność jest bezsporna – wystarczy złożyć wniosek w odpowiednim wydziale wieczystoksięgowym sądu rejonowego (na druku KW-ZAL, dostępny na stronie ministerstwa i w sądach). Wszystkie załączniki do wniosku, a więc dokumenty potwierdzające własność czy geodezyjne, należy składać w oryginale lub odpisie urzędowym (wykonanym przez tę samą instytucję, która je wydała).

Jako, że kupowanie nieruchomości bez założonej księgi wieczystej wiąże się z pewnym ryzykiem, w umowie przedwstępnej kupujący powinien domagać się zapisu, że księga wieczysta ma zostać założona przed zawarciem umowy właściwej.

Opłata przy założeniu księgi wieczystej wynosi aktualnie 260 zł (60 zł za sam wniosek + 200 zł wpis prawa własności).

Dokonanie wpisu w księdze wieczystej

Jeśli stan prawny nieruchomości się zmienia, należy też dokonać odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej. Z urzędu wpisów dokona sąd, jeśli zmiana statusu nieruchomości wynika z wyroku, orzeczenia lub np. ogłoszenia upadłości konsumenckiej.

Poza tymi przypadkami każde rozporządzenie nieruchomością, do którego potrzeba aktu notarialnego, księga wieczysta musi zawierać (np.: ustanowienie dożywocia, umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego, ustanowienie/zniesienie służebności gruntowej, obciążenie kredytem hipotecznym/dokonanie spłaty hipoteki, ustanowienie innych praw majątkowych).

Poprawienie ksiąg wieczystych

Księgi wieczyste mylą się rzadko, ale jeśli tak, to na pewno jest przynajmniej jeden poszkodowany. Jeśli pomyłka jest drobna i raczej oczywista, można wnieść wniosek o sprostowanie wpisu do księgi wieczystej.

Natomiast jeśli cały wpis jest niezgodny z prawdą, należy wnieść powództwo cywilne np. o ustalenie własności lokalu. Tylko sąd może orzec o niezgodności wpisu ze stanem rzeczywistym. Jako, że domniemywa się, że księga wieczysta jest zgodna z prawdą, w postępowaniu takim należy udowodnić, że aktualny wpis jest niezgodny z prawdą, a wątpliwości zostaną rozstrzygnięte „na korzyść księgi”.

Podobnie jak w przypadku każdego innego postępowania cywilnego, także od tego, ustalającego brzmienie wpisu w księdze wieczystej, można się odwołać do wyższej instancji.

Księgi wieczyste bez prawa własności

W przypadku: spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej – nie ma obowiązku zakładania księgi wieczystej dla każdego lokalu/domu. Fakultatywnie mogą to jednak zrobić osoby posiadające s.w.p.d.l./s.p.d.l.u./p.d.d.j.w.s.m i spółdzielnia nie powinna im tego utrudniać, lecz wydać dokument potwierdzający brak przeciwwskazań do założenia księgi wieczystej.

Księgi wieczyste są bardzo pomocne przy sprawdzaniu nieruchomości przed zakupem. Ponieważ są jawne, nikt nie może zasłaniać się ich nieznajomością. Warto więc poznać treść wpisów jeszcze przed złożeniem właścicielowi oferty.

Dyskutując, szanujmy innych Użytkowników nawet jeżeli nie zgadzamy się z nimi. Prosimy uważnie redagować wpisy, po ich zapisaniu nie ma możliwości edycji.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola wymagane oznaczone są symbolem *