Kupiłeś mieszkanie z lokatorami? To możliwe. W przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym może okazać się, że w momencie podpisania umowy jest ono przedmiotem najmu. Co wówczas robić?

Fakt wynajmowania mieszkania przez poprzedniego właściciela może oznaczać korzyści lub przejściowe trudności, w zależności od tego czy zakup mieszkania ma być inwestycją, czy też spełnieniem własnych potrzeb mieszkaniowych. Na pewno sam fakt jest na tyle istotny, że sprzedawca powinien poinformować kupującego o najmie.

Jak sprawdzić, czy mieszkanie jest wynajmowane?

Oczywiście należy zapytać o to dotychczasowego właściciela. Jeśli potwierdzi, że wynajmuje komuś mieszkanie, warto poprosić go o kopię umowy najmu  (z zamazanymi danymi osobowymi najemcy i samą kwotą najmu), by przekonać się:

  • z jakim rodzajem najmu ma się do czynienia,
  • jakie są terminy wypowiedzenia, itp.,
  • czy lokatorzy są zameldowani w tym mieszkaniu.

Zdarzają się też przypadki, gdy właściciel nie informuje o tym, że to jest mieszkanie z lokatorami, ponieważ wynajmuje lokal nielegalnie. Rozmawiając z takimi sprzedawcami należy zachować szczególną ostrożność, a każdego, najmniejszego nawet szczegółu wzajemnych ustaleń żądać w formie pisemnej (lub elektronicznej – np. w mailu). Czy mieszkanie jest wynajmowane łatwo sprawdzić po prostu je odwiedzając.

Zakup mieszkania z lokatorami w celu wynajęcia

Jeśli kupuje się mieszkanie i zamierza je od razu wynająć, to fakt wynajmowania go przez poprzedniego właściciela jest raczej korzystny. Skoro mieszkanie znalazło chętnych najemców, to znaczy, że nadaje się na inwestycję. Najemcy widząc, że właściciel zamierza sprzedać mieszkanie, sami szukają alternatywnego lokalu. W takiej sytuacji warto poświęcić chwilę na rozmowę z lokatorami w celu zapewnienia ich, że będą mogli dalej wynajmować mieszkanie. Przy okazji można dowiedzieć się kilku ciekawych rzeczy na temat samej nieruchomości. Jeśli lokatorzy podpisali z dotychczasowym właścicielem umowę terminową, która wciąż będzie trwać po transakcji sprzedaży mieszkania, nowy niejako „wchodzi w jego buty”, przejmując wszystkie obowiązki i korzyści z najmu. Raczej nie może w takiej sytuacji zmienić umowy przed upływem terminu.

Gdy nie chce się lokatorów

lokatorzy

W przypadku zakupu mieszkania na własne potrzeby, kupującemu zależy na tym, by jak najszybciej móc korzystać z lokalu. Lokatorzy stoją tu na przeszkodzie i tak naprawdę powinien to być problem sprzedającego.

Można więc zawrzeć w umowie przedwstępnej warunek, że mieszkanie ma być wolne od praw osób trzecich, w szczególności najemców/lokatorów, w dniu zawarcia umowy właściwej. Oczywiście może się zdarzyć, że na taki stan faktyczny trzeba będzie poczekać np. 2-3 miesiące, ale na pewno lepiej tak, niż gdyby okazało się, że lokatorzy są wyjątkowo uciążliwi i nie chcą się wyprowadzić.

Rozwiązywanie umowy z lokatorami

Jeśli już kupi się mieszkanie z lokatorami, należy wypowiedzieć im umowy najmu. Najwcześniej można to zrobić w dniu, w którym zostaje się właścicielem mieszkania. Od tego momentu będą biegły terminy wypowiedzenia, więc przeważnie na wyprowadzkę lokatorów trzeba będzie zaczekać 1-2 miesiące, niekiedy nawet dłużej. Osoby, którym bardzo zależy, mogą spróbować negocjować z lokatorami krótszy termin, ale nie mogą go wymusić. Niezłym sposobem jest zaproponowanie najemcom zadośćuczynienia finansowego za wcześniejsze rozwiązanie umowy.

Eksmisja

Polskie przepisy dają dość silną ochronę lokatorom, których nie można tak po prostu usunąć z lokalu. Zawsze przed usunięciem lokatorów należy dopilnować, by zawarta z nimi umowa została rozwiązana. Gdy minęły już terminy wypowiedzenia lub właściciel zrywa umowę z przyczyny naruszenia warunków przez najemcę (np. niezapłacenie 3 kolejnych czynszów, zdewastowanie mieszkania, podnajęcie go bez zgody), można wszcząć postępowanie eksmisyjne. Po uzyskaniu wyroku sądowego można zgłosić się do komornika, który przeprowadzi wysiedlenie nielegalnych już lokatorów. W przypadku gdy podpisana była umowa najmu okazjonalnego, można od razu udać się do komornika, gdyż postępowanie nie jest konieczne. Niestety wcale nie oznacza to, że lokatorzy zostaną na pewno wyprowadzeni szybko. Na przykład, jeśli przysługuje im prawo do lokalu socjalnego, trzeba zaczekać, aż gmina im go udostępni. Także gdy zachodzi konieczność wyprowadzki do noclegowni, komornik nie przeprowadzi eksmisji w miesiącach jesiennych i zimowych. Od momentu zakończenia umowy cała sprawa może ciągnąć się nawet przez rok, zdecydowanie więc nieopłacalną inwestycją jest mieszkanie z lokatorami.

O osobach zameldowanych w lokalu można dowiedzieć się w Wydziale Ewidencji Ludności, w Urzędzie Miasta/Gminy. Tak naprawdę znacznie większy kłopot stanowią lokatorzy nielegalni, którzy wynajmowali lokum bez umowy lub po prostu nie mają do niego żadnych praw, a mimo to nie chcą się wyprowadzić. Kupowanie mieszkań z takimi lokatorami jest bardzo złym pomysłem. Nie można ich wyprowadzić siłą, a procedury eksmisyjne są tak skonstruowane, by chronić lokatora, nie zaś właściciela. Bardzo trudno też uzyskać odszkodowanie za przedłużającą się eksmisję.

Dyskutując, szanujmy innych Użytkowników nawet jeżeli nie zgadzamy się z nimi. Prosimy uważnie redagować wpisy, po ich zapisaniu nie ma możliwości edycji.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola wymagane oznaczone są symbolem *