Niedozwolone zapisy w umowach deweloperskich obecnie zdarzają się bardzo rzadko, jednak nie zawsze tak było. Warto więc wiedzieć, czego deweloperowi nie wolno, aby uniknąć przykrych niespodzianek.

Dlaczego deweloperzy stosowali niedozwolone zapisy w umowach?

Zacznijmy od różnicy między niesprawiedliwym a niedozwolonym. Swoboda umów oznacza, że możemy zawierać różne umowy, także takie, gdzie jedna ze stron zyskuje widocznie więcej od drugiej. Przykładowo kolekcjoner może zapłacić dziesięciokrotność rynkowej wartości za przedmiot, którego brakuje mu do kolekcji. W przypadku umów deweloperskich i w ogóle umów między profesjonalistą a konsumentem, przepisy wykluczają jednak niektóre zapisy w umowach, nawet gdyby strony się na nie zgodziły.

Zapisy takie są z mocy prawa (czyli zawsze, bez czyjegokolwiek działania) nieważne. Jeśli więc pojawiły się w umowie deweloperskiej, to:

  • Deweloper liczył, że kupujący nie zna przepisów i nie będzie dochodził swoich praw widząc niekorzystne dla siebie zapisy w umowie deweloperskiej,
  • Pracownik działu prawnego dewelopera sam nie zna przepisów.

W pierwszym przypadku widać, że deweloper próbuje oszukać klienta, w drugim trudno mu zaufać ze względu na niekompetencję.

Niedozwolone zapisy w umowach deweloperskich – wyłączenia odpowiedzialności

Bez względu na umowę, deweloper zawsze odpowiada z tytułu rękojmi za oddany budynek przez okres 5 lat. Musi też ukończyć budynek, jeśli zobowiązał się do sprzedaży w nim mieszkań. Jeśli tego nie zrobi, klientowi przysługuje zwrot dotychczasowych wpłat, poniesionych kosztów i odszkodowanie za niewywiązanie się z umowy. Odpowiedzialności tej nie można ograniczyć kwotowo. Odszkodowanie przysługuje też za nieterminowe wywiązanie się z umowy, np. oddanie drogi dojazdowej o 2 miesiące później niż w umowie.

Niedozwolone zmiany w umowach deweloperskich

Umowa deweloperska podpisywana jest w formie aktu notarialnego, czyli najbezpieczniejszej formie znanej prawu polskiemu. Każda jej zmiana wymaga również obecności notariusza i musi mieć formę aktu notarialnego. Aktualnie nie ma więc możliwości, by deweloper jednostronnie zmienił zapisy w umowie deweloperskiej. Takie przypadki zdarzały się jednak w odniesieniu do załączników, gdy przykładowo kupujący orientował się, że już po podpisaniu zmieniła się lista dodatkowego wyposażenia, kupowanego wraz z mieszkaniem.

Oczywiście wszystkie jednostronne zmiany umowy są niedozwolone. Jeśli deweloper zaczyna renegocjacje w celu zmiany umowy na niekorzyść kupującego (przykładowo podwykonawca nie wywiązał się z zadania i deweloper chce oddać budynek o miesiąc później), powinien zaoferować coś w zamian.

Niedozwolone (i nieznane) zapisy w umowach deweloperskich

Przepisy kodeksu cywilnego stwierdzają, że nieważne są jakiekolwiek zapisy w umowie, z którymi strona nie mogła się wcześniej zapoznać. To znaczy, że deweloper nie może wymóc na kliencie podpisania umowy, a załącznik do niej (np. listę wyposażenia) dołączyć później.

Z drugiej strony sam kupujący nie powinien niczego podpisywać, nim dokładnie zapozna się z całością umowy.

umowa deweloperska

Brak możliwości odstąpienia – niedozwolony zapis w umowach deweloperskich

Przepisy wyszczególniają kilka przypadków, gdy kupujący może odstąpić od umowy deweloperskiej, nawet już po jej podpisaniu. Teoretycznie może też odstąpić w każdym innym przypadku, ale wówczas deweloper będzie mógł zatrzymać zadatek lub zażądać odszkodowania. W każdym razie nie ma możliwości zmuszenia kupującego, by od umowy nie odstępował.

Niezwrócenie zaliczek i zadatków

Niedozwolone zapisy w umowach deweloperskich mogą dotyczyć zaliczek i zadatków. Zwłaszcza, jeśli deweloper zastrzega, że może nie zwrócić zaliczki/zadatku, gdyby umowa został zerwana z jego winy (lub bez niczyjej winy, za porozumieniem stron) – taki zapis jest nieważny. Deweloper zawsze musi zwrócić zaliczkę/podwojony zadatek, gdy zerwanie umowy wynika z przyczyn leżących po jego stronie.

Tak samo deweloper nie może żądać zapłaty za pracę, której jeszcze nie wykonał. Na przykład, jeśli kupujący miał przekazać mu część gotówki po ukończeniu budowy, a ta jeszcze nie została ukończona – deweloper nie może wymagać tej części zapłaty.

Dodatkowe umowy, rażące kary i rażące naruszenie interesu konsumenta

Teoretycznie niedozwolone jest uzależnienie zawarcia umowy deweloperskiej od zawarcia innej umowy między stronami, ale w praktyce trudno niekiedy dwie umowy rozgraniczyć. Podobnie jest z rażącym naruszeniem interesu konsumenta – deweloper ma prawo zastrzec sobie kary umowne, np. za nieterminowe płatności, ale dopiero sąd może określić, czy nie były one zbyt wysokie.

Lista niedozwolonych zapisów umownych jest stale rozwijana i umieszczana w sieci, na stronach Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumenta.

W praktyce niedozwolone zapisy w umowach deweloperskich stosowane są bardzo rzadko, gdyż płynące z takiego zachowania ryzyko (sprawa przed UOKiK, utrata wizerunku, kary finansowe) jest znacznie większe niż spodziewane korzyści. Najważniejsze jednak to dokładnie czytać i sprawdzać każdą umowę, którą podpisujemy.

Dyskutując, szanujmy innych Użytkowników nawet jeżeli nie zgadzamy się z nimi. Prosimy uważnie redagować wpisy, po ich zapisaniu nie ma możliwości edycji.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola wymagane oznaczone są symbolem *