Czym są prawa osób trzecich do nieruchomości i jak uniknąć związanych z nimi pułapek kupując mieszkanie lub dom? Jeśli dowiadujemy się, że nieruchomość obciążają prawa osób trzecich, powinniśmy podejść do transakcji z tym większą ostrożnością.

Czym są prawa osób trzecich?

Są to szczególne uprawnienia (ograniczone prawa rzeczowe), które przysługują osobom innym niż właściciel w stosunku do mieszkania lub domu. Prawa osób trzecich mogą być niezależne od tego, kto jest właścicielem, a przysługiwać jedynie w związku z nieruchomością.

Teoretycznie prawa osób trzecich do nieruchomości powinny być ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości, ale niekiedy zdarza się, że wpis ich dotyczący nigdy nie został umieszczony, lub mieszkanie w ogóle nie ma założonej księgi wieczystej.

Przykładowe prawa osób trzecich

Dożywocie – Umowa zawierana przeważnie przez osoby starsze, które nie mają środków do życia. Oddają one własność swojego mieszkania nowemu właścicielowi, w zamian za gotówkę (lub dożywotnią rentę) i prawo do mieszkania w danym lokalu do końca życia. Ta druga część umowy obowiązuje bez względu na to, kto jest właścicielem nieruchomości. Jest więc to bardzo poważne ograniczenie praw do użytkowania danego lokalu, które w praktyce uniemożliwia nabywcy przeprowadzenie się do danego mieszkania lub domu. W ramach umowy dożywocia może też zostać zawarty obowiązek opieki nad osobą starszą w wypadku jej nieporadności. Kupienie nieruchomości z dożywociem stawia kupującego w bardzo nieprzyjemnej sytuacji. Tak naprawdę czeka on na śmierć lokatora, co nie jest ani moralne, ani szczególnie przyjemne.

Prawo pierwokupu – Mieszkanie lub dom może być objęte wcześniejszą umową, która przyznaje osobie trzeciej (a jeszcze częściej: firmie lub instytucji) prawo do pierwokupu. Oznacza ono, że nawet gdyby właściciel znalazł kupca na swoją nieruchomość, to najpierw musi zaproponować ją w tej samej cenie uprawnionemu. Nie ma tu możliwości obniżenia ceny już po zaprezentowaniu oferty osobie uprawnionej do pierwokupu. Dla kupującego oznacza to, że najpierw on uzgadnia ze sprzedającym wszystkie warunki umowy, a potem musi poczekać, aż ten złoży uprawnionemu ofertę pierwokupu. Dopiero gdy uprawniony ją odrzuci, może dojść do ostatecznej transakcji. Gdyby jednak do nie nie doszło, jest to bez winy sprzedającego, który zwraca jedynie wartość zadatku (nie podwojoną).

Najbardziej uciążliwe prawo osób trzecich to prawo pierwokupu dotyczy gospodarstw rolnych (i domów postawionych na nieruchomościach rolnych), gdzie uprawnionych jest wielu i bardzo często trudno w ogóle się z nimi skontaktować. Prawo zbliżone do pierwokupu może też wynikać z umowy przedwstępnej, zawartej w formie aktu notarialnego między właścicielem, a innym potencjalnym nabywcą. Wtedy jednak uprawniony może zakupić nieruchomość za cenę ustaloną we własnej umowie przedwstępnej, nie zaś na warunkach (drugiego) kupującego.

prawa osob trzecich

Ograniczone prawa do użytkowania nieruchomości – W Polsce mamy dość dużą swobodę kształtowania umów, także tych dotyczących nieruchomości. Może się więc zdarzyć, że osobie trzeciej będzie przysługiwała tak zwana służebność osobista lub określone w umowie inne prawo.

Sytuacja takie zdarzają się rzadko, ale potencjalnie osobie uprawnionej może przysługiwać np. prawo do:

  • przechowywania swoich rzeczy ruchomych na terenie nieruchomości;
  • okazjonalnego korzystania z nieruchomości w celu przenocowania;
  • umieszczenia reklamy lub szyldu;
  • przejścia przez działkę dla uprawnionego i innych osób (np. klientów zakładu fryzjerskiego);
  • przechowywania lub wypasu zwierząt na działce (np. konia).

Takie prawa osób trzecich do nieruchomości są z reguły prawami terminowymi, służebności osobiste mogą jednak obciążać nieruchomość aż do śmierci uprawnionego. W zależności od konstrukcji umowy, niektóre  ograniczone prawa do nieruchomości mogą być zniesione za odszkodowaniem dla uprawnionego.

Czy prawa osób trzecich zawsze przeszkadzają kupującemu?

Zakup mieszkania lub domu obciążonego prawami osób trzecich potencjalnie zawsze wiąże się z pewną niedogodnością dla kupującego. Optymalnie jest więc zaczekać aż sprzedający uporządkuje sprawy dotyczące nieruchomości. Sama księga wieczysta może nie być tu dostatecznym dowodem. W umowach kupna-sprzedaży nieruchomości zawiera się więc klauzulę „Sprzedający oświadcza, że nieruchomość będąca przedmiotem umowy nie jest obciążona prawami osób trzecich”. Jeśli sprzedający nie jest w stanie uzyskać takiego stanu rzeczy, powinien poinformować o tym kupującego jeszcze przed zawarciem umowy przedwstępnej. Sam nabywca powinien przemyśleć, czy taka transakcja mu się opłaca.

Prawa pierwokupu niekiedy nie można uniknąć, w przypadku atrakcyjnej nieruchomości, warto więc czasem poczekać na decyzję uprawnionego. Pomniejsze prawa osób trzecich obniżają wartość nieruchomości, ale w niektórych wypadkach można się na nie zgodzić, potem zaś negocjować z uprawnionymi rezygnację z tych praw (np. za odszkodowaniem). Najtrudniej jest, gdy prawa osób trzecich do nieruchomości oznaczają w istocie prawo dożywocia – wówczas najlepiej nie kupować takiej nieruchomości.

Dyskutując, szanujmy innych Użytkowników nawet jeżeli nie zgadzamy się z nimi. Prosimy uważnie redagować wpisy, po ich zapisaniu nie ma możliwości edycji.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola wymagane oznaczone są symbolem *