Rynek pierwotny czy wtórny – na którym kupić mieszkanie? Na użyteczność mieszkań i domów z obu rynków wpływa bardzo wiele czynników i nie wiemy, które są dla Ciebie kluczowe. Możemy natomiast przedstawić podstawowe różnice między nieruchomością nową a używaną.

Różnice cenowe

Intuicyjnie zakładamy, rynek wtórny i jego nieruchomości są tańsze niż te kupowane od dewelopera. Faktycznie w Warszawie i Krakowie średnia cena transakcyjna w 2017 r była wyższa w przypadku mieszkań używanych aniżeli nowych. W pozostałych dużych miastach nowe mieszkania były faktycznie minimalnie droższe niż te z rynku wtórnego, ale różnica była ledwie widoczna. Skąd takie statystyki?

W mniej szczegółowych raportach nie znajdzie się informacji na temat 2 istotnych kwestii: rozpiętości cen nieruchomości mieszkaniowych i standardu ich wykończenia. Gdy przyjrzeć się bliżej okazuje się, że rynek wtórny charakteryzuje bardzo duża rozpiętość cenowa w przypadku mieszkań i domów. Przeznaczone do kosztownego remontu domy kosztują nawet kilkukrotnie mniej niż ich nowe odpowiedniki. Jak łatwo zauważyć, oznacza to również że na rynku wtórnym muszą pojawiać się niezwykle drogie mieszkania i domy. Tu właśnie należy pochylić się nad standardem wykończenia.

Podczas gdy znakomita większość mieszkań i domów, które proponuje rynek pierwotny jest w stanie deweloperskim (czyli mówiąc prostym językiem: “ma gołe ściany”), mieszkania oferowane przez rynek wtórny mogą być elegancko wykończone i bogato wyposażone. Wykończenie mieszkania w stanie deweloperskim kosztuje dodatkowo ok. 10-15% tego, co mieszkanie. W przypadku domów może to być nawet 20%.

Najtańsze są więc nieruchomości z rynku wtórnego przeznaczone do remontu, nieco droższe od nich niewykończone mieszkania od deweloperów. Średnią cenę (i dosyć zbliżoną) osiągają gotowe do zamieszkania nieruchomości z obu rynków. Najdroższe są apartamenty w centrach miast i podmiejskie wille. W tej kategorii nie można określić, czy droższy jest rynek pierwotny czy rynek wtórny.

Wykończenie

Mieszkania i domy oferowane przez rynek pierwotny są przeważnie w stanie deweloperskim. Trzeba je więc urządzić i umeblować, ale można to zrobić wedle własnego uznania. Okazjonalnie deweloperzy dodają gotową zabudowę kuchni i łazienki lub sprzęty gospodarstwa domowego, takie jak np. pralka czy lodówka. Nieruchomości z rynku wtórnego przeważnie są w pełni wykończone, dosyć często też właściciel wraz z mieszkaniem lub domem sprzedaje trochę mebli, które nie są mu potrzebne. Urządzone przez kogoś lokum może mieć jednak wady, np. wymagać remontu lub po prostu nie spełniać estetycznych wymagań kupującego.

mieszkanie

Okolica

Infrastrukturalne usprawnienia osiedla możemy podzielić na dwie grupy. Do pierwszej należą te, znajdujące się wewnątrz osiedla: np. garaż, parking, stojaki na rowery, czasami plac zabaw dla dzieci czy siłownia zewnętrzna. Zdecydowanie lepszych (choćby dlatego, że nowoczesnych) rozwiązań należy się spodziewać w budownictwie nowym.

Druga grupa to infrastruktura w okolicy, już poza terenem osiedla (np. sklepy, drogi, przystanki, baseny czy kawiarnie). Poza nielicznymi wyjątkami zaawansowana infrastruktura jest cechą dojrzałych osiedli, które były budowane przynajmniej kilkanaście lat wcześniej. Nowe budynki powstają tam, gdzie deweloper był w stanie nabyć grunt, a więc przeważnie w częściach miasta nie posiadających odpowiednich usprawnień.

Z reguły więc rynek wtórny oferuje mieszkania i domy z lepszą infrastrukturą okolicy, ale znacznie słabszymi rozwiązaniami wewnętrznymi (np. za mało garaży).

Sąsiedztwo

Na rynek pierwotny nastawieni są przede wszystkim ludzie młodzi, którzy chcą tam zamieszkać oraz inwestorzy, którzy liczą na najemców. Struktura wiekowa starych osiedli jest zupełnie inna, a właścicielami są tam ludzie w każdym wieku. Widać też od razu różnice pomiędzy społecznościami. Na nowych osiedlach, także tych złożonych z domków jednorodzinnych czy bliźniaków, sąsiedzi praktycznie się nie znają. Na starszych osiedlach natomiast anonimowa pozostaje grupa najemców, natomiast Ci, którzy mieszkają tam od przynajmniej 10 lat prawdopodobnie znają się i mają pewne ustalone relacje między sobą.

Kupując od dewelopera zaczyna się więc mieszkać na osiedlu, którego historia jest czystą kartką. Nie jest tam niebezpiecznie, ale też nie ma jeszcze poczucia wspólnoty, która pozwala wywalczyć korzystne dla osiedla decyzje w radzie miasta lub gminy.

Podsumowanie

Kupując mieszkanie lub dom na rynku pierwotnym:

  • zapłacisz mniej za samą nieruchomość, ale wydasz więcej na wykończenie i urządzenie;
  • unikniesz konieczności wyremontowania lokum przed zamieszkaniem;
  • wykończysz mieszkanie lub dom według własnego uznania;
  • będziesz mieć dostęp do nowoczesnych rozwiązań na samym osiedlu (np. siłownia wewnętrzna);
  • musisz liczyć się ze słabszą infrastrukturą okolicy i bardziej uciążliwym dojazdem;
  • trafisz na sąsiadów, którzy są w takiej sytuacji jak Ty: nie znają się wzajemnie;
  • wzrośnie prawdopodobieństwo (ale pewności nie będzie), że nieruchomość posłuży Ci dłużej.

Kupując mieszkanie lub dom zawsze porównuj zarówno oferty z rynku wtórnego jak i pierwotnego. Od opisanych wyżej reguł są wyjątki, a Ty nie chcesz przegapić okazji.

Dyskutując, szanujmy innych Użytkowników nawet jeżeli nie zgadzamy się z nimi. Prosimy uważnie redagować wpisy, po ich zapisaniu nie ma możliwości edycji.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola wymagane oznaczone są symbolem *