W drugiej połowie 2018 roku, rynek wtórny mieszkań w Łodzi pod wieloma względami odbiega od standardów, do których przyzwyczaiły nas inne duże miasta. Ceny mieszkań z rynku wtórnego są tu niższe, ale szybko rosną. Mieszkań buduje się coraz więcej, choć ludności stale ubywa. Jak w takim razie ocenić rynek wtórny mieszkań w Łodzi i czy warto w niego inwestować?

Rynek mieszkań w Łodzi czyli jak historia wpływa na dzień obecny?

W roku 1815 Łódź była nie wiele więcej niż wsią. W 1915 natomiast była ogromnym jak na polskie warunki 600-tysięcznym miastem. Liczba ludności spadała podczas wojen, ale w znacznie mniejszym stopniu niż w innych miastach. Zachowała się również większość zabudowy. Po 1946 roku przemysł tekstylny i odzieżowy wywindował miasto na drugie miejsce pod względem liczby ludności i siły ekonomicznej w kraju. Potem skończył się komunizm, a wraz z nim upadły państwowe zakłady. Wbrew pozorom wszystkie te odległe daty miały i trochę mają do dziś wpływ na rynek wtórny mieszkań w Łodzi.

Do dziś większość zabudowy stanowią przedwojenne kamienice, oraz bloki z wielkiej płyty budowane w klaustrofobicznych odległościach od siebie. Zachowany układ urbanistyczny, choć oryginalny i niekiedy nawet klimatyczny, jest bardzo uciążliwy dla ruchu samochodowego. Sam upadek zakładów przyczynił się natomiast do stopniowego wyludniania się Łodzi. W ciągu niecałych 30 lat ubyło ponad 150 000 mieszkańców. Dużo. Zapotrzebowanie na mieszkania w Łodzi było niskie, a ceny nawet w czasie bańki inwestycyjnej były znacznie niższe niż w Krakowie, Warszawie czy Poznaniu.

Dlaczego ceny mieszkań na rynku wtórnym w Łodzi zaczęły rosnąć?

Na bardzo wysokie ceny w Warszawie czy Krakowie wpływała w ostatnich latach nie tylko ich rzeczywista wartość, ale też oczekiwania kupujących, którzy zakładali, że będzie ona stale rosnąć. Oczywiście nie jest to możliwe, ale wywoływało prawdziwy szał inwestycyjny. Tymczasem w Łodzi sytuacja była dokładnie odwrotna. Realne ceny mieszkań spadały, a potencjalni kupujący omijali miasto w obawie przed stratą. Faktycznie w ciągu kilku ubiegłych lat najem mieszkań w Łodzi przynosił wyraźnie niższą stopę zwrotu niż np. w Krakowie. W efekcie ceny i popyt były w Łodzi w latach 2013-2015 niższe niż wynikałoby z ich realnej wartości. Cały rynek był niedowartościowany. Inwestorzy stopniowo zaczęli zauważać tę dysproporcję. Pojawiły się też inne czynniki sprzyjające wzrostowi rynku nieruchomości. W ostatnich latach w Polsce widoczny był zdecydowany spadek bezrobocia. Wprowadzono też rządowe programy pomocowe, które przekonały część bezrobotnych, że nie warto pracować, a już na pewno nie legalnie. W efekcie przedsiębiorcy musieli zacząć starać się o pracowników. Łódź stała się dla nich bardzo atrakcyjnym miejscem łączącym niskie ceny nieruchomości, dostępność wykwalifikowanej kadry i świetne położenie pod względem logistycznym.

Łódź

W Łodzi w roku 2017 i pierwszej połowie 2018 ilość, a także wartość inwestycji wyraźnie wzrosły. Od razu przełożyło się to na średnie ceny transakcyjne mieszkań, które zanotowały w ciągu półtora roku dwucyfrowy wzrost procentowy. Drugim czynnikiem wpływającym na rynek wtórny mieszkań w Łodzi była poprawa ich standardu. Właściciele po niepowodzeniach w poprzednich latach zostali zmuszeni to przeprowadzenia gruntownych remontów i odnowienia budynków.

Jak długo ceny mieszkań na rynku wtórnym w Łodzi będą rosnąć?

Ceny mieszkań w Łodzi zaczęły szybko rosnąć i będzie tak w dalszym ciągu póki znacznie nie przekroczą swojej rzeczywistej wartości. Aktualny wzrost cen transakcyjnych wynika z niedowartościowania rynku i jest całkiem zasadny. Najprawdopodobniej jednak nie zatrzyma się po osiągnięciu poziomu, który uznalibyśmy za rzeczywistą wartość mieszkań, lecz przekroczy go wkraczając na poziom „przegrzania rynku”, a nawet „spekulacji”. Takie inwestycyjne jo-jo niestety jest trudne do uniknięcia gdyż rynek mieszkaniowy reaguje na sytuację gospodarczą miasta z 18-24 miesięcznym opóźnieniem.

Łódź tymczasem na pewno nieco odrobi straty z ostatniego ćwierćwiecza, ale wciągu kilku najbliższych lat nie zbliży się do prawie 900 000 mieszkańców, które miała przed 1989 rokiem. Prawdopodobnie nie będzie też miała więcej studentów niż w dniu dzisiejszym.

Czy kupować mieszkania na rynku wtórnym w Łodzi?

Na pewno jeszcze przez kilka lat ceny mieszkań w Łodzi będą rosnąć. Kupienie mieszkania w 2018 roku by odsprzedać je w 2020 może być niezłym interesem. Problemem rynku wtórnego pozostaje jednak stare budownictwo i zacofana infrastruktura. Brak miejsc parkingowych, korki i nieładny wygląd osiedli będą trochę odstraszać kupujących, którzy chcieliby nabyć mieszkanie w Łodzi dla siebie. Może okazać się, że w porównaniu ze starymi kamienicami i blokami z wielkiej płyty, całkiem nieźle będą się prezentować nowe osiedla. W innych miastach ich zmorą jest brak dojazdu i słaba infrastruktura, w Łodzi oddalenie od starych dzielnic nie jest tak bardzo wadą.

Rynek wtórny mieszkań w Łodzi wymaga, aby wybierać te mieszkania, których wartość jest obiektywnie wysoka – wyremontowane, z garażami i dobrym dojazdem.

Dyskutując, szanujmy innych Użytkowników nawet jeżeli nie zgadzamy się z nimi. Prosimy uważnie redagować wpisy, po ich zapisaniu nie ma możliwości edycji.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola wymagane oznaczone są symbolem *