Rynek wtórny mieszkań w Warszawie jest największym i najdroższym rynkiem w kraju. Ceny przekraczają znacznie nie tylko te z innych miast, ale także ceny nowych mieszkań w samej stolicy. Czy warto inwestować w warszawski rynek wtórny?

W połowie 2018 roku średnie ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego sięgały w Warszawie 9500 zł z metr kwadratowy. Jednocześnie ceny transakcyjne, czyli faktycznie płacone, oscylowały wokół wartości 8000 zł/m2. Warto więc zastanowić się skąd taka dysproporcja i czy warto aktualnie kupić mieszkanie z drugiej ręki w Warszawie.

Co wpływa na ceny mieszkań z rynku wtórnego w Warszawie?

W Warszawie, jak w soczewce, skupiają się wszystkie krajowe czynniki wpływające na ceny mieszkań, a także kilka innych, unikalnych jedynie dla stolicy. Niskie stopy procentowe NBP przekładają się z jednej strony na niskie oprocentowanie kredytów, a z drugiej zaś zmniejszają opłacalność lokat kapitałowych. Skłania to do kupowania mieszkań zarówno dla siebie, jak i pod wynajem. Sytuacja wpływa na cały kraj, ale najbardziej na Warszawę, w której trudno kupić mieszkanie nie posiłkując się kredytem.

Warszawa stare miasto

Drugim, beż wątpienia istotnym czynnikiem wpływającym na rynek wtórny mieszkań w Warszawie i jego ceny jest rosnąca popularność turystycznego najmu krótkoterminowego. Warszawa nie jest miastem tak nastawionym na turystykę jak Kraków czy Wrocław, ale corocznie gości ogromną ilość przyjeżdżających na konferencje, szkolenia i spotkania biznesowe. Chętnie wynajmują oni mieszkania w centrum miasta na kilka dni. W mieście jest też wielotysięczna grupa przyjezdnych, którzy zamierzają zostać tu przynajmniej kilka miesięcy – studentów, pracowników tymczasowych i emigrantów z Ukrainy. Potrzebują oni wynająć mieszkania i tym samym po raz kolejny zwiększają popyt przy ograniczonej podaży.

Na wszystkie te realne czynniki, na rynku wtórnym mieszkań w Warszawie nakładają się nadzieje i
emocje kupujących. Wiele osób kupuje mieszkanie w Warszawie z powodów prestiżowych, lub też zakłada nierealnie wysokie stopy zwrotu z inwestycji, czyli mieszkania kupionego pod wynajem. Nie pomaga nawet przedstawienie im wyliczenia, że jeśli posiłkują się kredytem hipotecznym, mieszkanie zwróci się najwcześniej za 35 lat. Po prostu wierzą, że rynek będzie rosnąć w nieskończoność, a wiara ta jest silnym czynnikiem napędzającym warszawski rynek wtórny mieszkań do wzrostu cen.

Czy hossa na rynku wtórnym mieszkań w Warszawie jest zagrożona?

Niesamowite wzrosty cen przypominają początek bańki inwestycyjnej sprzed 10 lat. Wówczas bardzo podobne czynniki spowodowały wywindowanie cen mieszkań w górę, a potem gwałtowny spadek ich wartości. Co ciekawe, nawet w Warszawie, mieszkania nowe, wciąż nie osiągnęły realnej (uwzględniającej inflację i wzrost zarobków po 2009 roku) wartości sprzed załamania. Wtedy niektórzy sporo stracili i dziś zapowiada się powtórka z rozrywki. Oczywiście zarówno wzrost jak i późniejsze straty będą mniejsze dzięki obostrzeniom w przyznawaniu kredytów i doświadczeniu jakie wyciągnęli inwestorzy z lat 2008-2012.

rynek w Warszawie

Oprócz standardowego w takiej sytuacji przegrzania rynku (zbyt dużo mieszkań na wynajem, ceny niemożliwe do przyjęcia dla przyjezdnych) Warszawie grożą też inne czynniki ryzyka. Stopy procentowe będą rosły, tego nie da się ukryć. Zmniejszy się więc dostępność kredytów, a poprawi opłacalność lokat. Jeśli sytuacja na Ukrainie ustabilizuje się, część emigrantów z tego kraju zdecyduje się do niego wrócić i być może założyć własne firmy w oparciu o kapitał zaoszczędzony podczas pracy w Warszawie. Przewidywania demograficzne zakładają też, że w kolejnych latach maleć będzie liczba studentów.

Rządowe programy takie jak Mieszkanie + wpłyną natomiast na Warszawę w bardzo ograniczonym stopniu. Ceny będą jednak rosły tak długo, jak długo będą chętni by je zapłacić. Bardzo duży rozdźwięk pomiędzy cenami ofertowymi, a transakcyjnymi, a także różnice cenowe pomiędzy dzielnicami sięgające 3500 zł/m2 wskazują na to, że mamy w pewnym stopniu do czynienia z „szukaniem jelenia”. Sprzedający zakładają, że kupujący będzie ostro się targował, jeśli jednak kupuje po ceni ofertowej nie zamierzają wyprowadzać go z błędu.

Czy kupować mieszkanie na rynku wtórnym w Warszawie?

Aby zainwestować w rynek wtórny mieszkań w Warszawie, należy wydać od 300 000 zł do ponad 1 000 000 zł. Tak poważny zakup należy solidnie przemyśleć. Szybki wzrost cen w ciągu ostatnich 2 lat może się utrzymać przez kolejny rok, dwa, potem jednak musi nastąpić spadek. Zanim kupi się mieszkanie w Warszawie z rynku wtórnego warto zastanowić się nad alternatywami, zwłaszcza kupując dla siebie. Bezrobocie spadło w całym kraju i dobrą pracę można znaleźć w miastach gdzie za m2 płaci się o 3000 zł mniej niż w stolicy. Z drugiej strony mając wiedzę na temat przyszłości danej dzielnicy można kupić mieszkanie w lokalizacji, która za kilka lat stanie się bardzo pożądana i zyskać, nawet gdyby średnie ceny mieszkań spadły.

Dyskutując, szanujmy innych Użytkowników nawet jeżeli nie zgadzamy się z nimi. Prosimy uważnie redagować wpisy, po ich zapisaniu nie ma możliwości edycji.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola wymagane oznaczone są symbolem *