Stan prawny nieruchomości jest równie ważny, jak stan budynku czy metraż. Podczas zakupu mieszkania lub domu trzeba sprawdzić nie tylko sam lokal, ale często także grunt, na którym postawiony jest budynek i niekiedy nawet jego okolicę.

Właściciel gruntu inny niż budynku

W polskim prawie występuje instytucja użytkowania wieczystego. Właściciel gruntu, którym z reguły jest gmina oddaje użytkownikowi grunt w użytkowanie na 99 lat. W tym czasie użytkownik wieczysty może dysponować gruntem i użytkować go jak właściciel. Taki stan prawny nieruchomości nie jest zbyt korzystny dla kupującego. Przede wszystkim użytkownik wieczysty ma prawo wybudować na użytkowanym gruncie budynek, do którego będzie mu przysługiwało prawo własności. Jako że termin jest bardzo odległy, może wydawać się, że niczym nie różni się to od sytuacji, gdy właściciel gruntu jest jednocześnie właścicielem budynku.

Jest jednak jeden szkopuł – za użytkowanie wieczyste trzeba gminie płacić. A więc nie jest to korzystny stan prawny nieruchomości. Z reguły kwoty nie są duże, ale i tak podnoszą koszty utrzymania domu. Ponadto wysokość opłat jest kształtowana jednostronnie przez gminę i ta ma prawo dość znacznie je podnieść, na co nie potrzebuje zgody użytkownika. Użytkowanie wieczyste gruntu może więc wiązać się z: wyższymi kosztami stałymi, ryzykiem dalszego podniesienia kosztów, wypowiedzeniem umowy przez gminę po zakończeniu 99 letniego terminu. Użytkownik wieczysty może oczywiście wykupić od gminy grunt, ale to znowu będzie dla niego koszt. Dlatego wartość budynków mieszkalnych, postawionych na dzierżawionej wieczyście ziemi, powinna być nieznacznie niższa niż w przypadku budynków na gruncie własnym.

Także przy zakupie mieszkania warto sprawdzić, jaka jest struktura własności gruntu pod osiedlem. Po pierwsze może występować tu dzierżawa wieczysta, po drugie może okazać się, że np. parking, plac zabaw dla dzieci i inne przyległości mają własność odrębną od samych lokali mieszkalnych. W takiej sytuacji, kupując mieszkanie, nowy właściciel nie nabywa prawa do użytkowania przyległości i musi za nie płacić (np. deweloperowi).

Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości

Problematyczna własność gruntu

Taki stan prawny nieruchomości zdarza się, zwłaszcza w przypadku starszych budynków wielorodzinnych, że własność gruntu jest bardziej skomplikowana. Budynek mógł na przykład zostać zbudowany na kilku mniejszych działkach, których nigdy nie połączono. Jeśli wszystkie przynależą do tej samej nieruchomości (są własnością wspólną mieszkańców) – nie ma problemu. Jeśli jednak właścicielem, którejkolwiek z nich jest osoba trzecia, może ona żądać odszkodowania za zajęcie swojej własności. Od kogo? No właśnie do końca nie wiadomo, ale najprawdopodobniej od spółdzielni/wspólnoty.
Sprawy takie mogą ciągnąć się bardzo długo, a dla właścicieli mieszkań wiążą się z ryzykiem dodatkowych kosztów.

Te mogą się też pojawić, gdy budynek został postawiony z naruszeniem prawa budowlanego – np. zbyt blisko sąsiedniej posesji. Jest oczywiste, że stojący tuż przy granicy działki, wielopiętrowy budynek utrudnia jej właścicielowi korzystanie. Może on więc żądać, by spółdzielnia wykupiła od niego działkę lub płaciła odszkodowanie. To samo może zdarzyć się w przypadku domu jednorodzinnego. Koniecznie więc należy sprawdzić, czy budynek został postawiony zgodnie z planem zagospodarowania, prawem budowlanym i na gruncie o jasno określonej własności.

Budynek przeznaczony do rozbiórki

Trudno sobie wyobrazić, by ktoś chciał kupić mieszkanie w budynku przeznaczonym do rozbiórki, ale niektórych może skusić nie sam stan prawny nieruchomości, a nieproporcjonalnie niska cena. Dlaczego w ogóle można sprzedać takie mieszkanie? Po pierwsze dlatego, że właściciel ma prawo dysponować swoim lokalem i jeśli ktoś chce dokonać zakupu takiego mieszkania, to Państwo nie ma prawa mu w tym przeszkodzić. W końcu nawet po wyburzeniu nieruchomość będzie miała wartość gruntu, który może być wyjątkowo korzystnie położony. Ponadto rada właścicieli mieszkań w badanym budynku może podjąć uchwałę o jego modernizacji – będzie to bardzo drogie, ale w 100% możliwe nawet, gdy chodzi o rozpadającą się kamienicę sprzed 100 lat. Zgodzić muszą się właściciele większości mieszkań, co będzie niemożliwe, jeśli np. ponad 50% mieszkań należy do gminy i to jej zarząd chce wyburzenia budynku.

Budynek wpisany na listę zabytków

Użytkowanie budynków wpisanych na listę zabytków jest wyjątkowo utrudnione. Na każde prace modernizacyjne należy uzyskać zgodę konserwatora zabytków i należy wziąć pod uwagę, że najczęściej odpowiedź będzie odmowna. Zwłaszcza gdy chodzi o widoczne z zewnątrz nowoczesne rozwiązania – podjazd lub winda dla niepełnosprawnych, przebudowa balkonów, klatki schodowej, montaż anten, bramy garażowej, itp. Jednak taki stan prawny nieruchomości ma swoje zalety tylko wówczas, gdy samemu właścicielowi zależy na utrzymaniu ich oryginalnej architektury (chce mieszkać jak za dawnych lat, lub np. chce otworzyć stylową kawiarnię na parterze kamienicy). Wówczas może ubiegać się o pomoc publiczną na renowację zabytkowego budynku. Zazwyczaj otrzymuje się pozwolenie na montaż nowoczesnych instalacji (prąd, CO, internet, woda) w budynkach zabytkowych, ale tylko pod warunkiem, że nie wpływają one na zewnętrzny wygląd budynku.

Budynek obciążony hipoteką

stan prawny

Hipoteka może obciążać nieruchomości wystawione na sprzedaż. Jeśli więc decydujemy się na taki stan prawny nieruchomości, należy przede wszystkim bardzo dokładnie policzyć opłacalność inwestycji. Po przeniesieniu własności, kredyt hipoteczny będzie obciążał kupującego i to on będzie musiał spłacić hipotekę. Warunki umowy kredytowej pozostaną identyczne jak te, które miał sprzedający.

Po pierwsze więc należy zażądać przed zawarciem umowy (nawet przedwstępnej) kopii umowy ustanawiającej zabezpieczenie hipoteczne.
Może okazać się, że do spłaty pozostała bardzo niewielka kwota lub nawet spłaty już dokonano, ale właściciel nie zadbał o usunięcie wpisu o hipotece z księgi wieczystej. Wbrew obiegowej opinii wykreślenie wpisu o hipotece nie następuje bowiem automatycznie, ani nie występuje o nie bank (który też nie jest w tej kwestii uprawniony), ale wyłącznie na wniosek właściciela. Jeśli ma się do czynienia z taką sytuacją, najlepiej zaczekać aż sprzedający upora się z formalnościami.

Natomiast jeśli kwota zadłużenia jest znaczna, kupujący ma do wyboru:
– spłacić jednorazowo hipotekę (co wiąże się z koniecznością zapłaty prowizji za wcześniejszą spłatę – często od 1 do 5% całej wartości nieruchomości);
– kontynuować spłaty, których do tej pory dokonywał sprzedający.

Drugie rozwiązanie warto wybrać jedynie w sytuacji, gdy kupujący nie ma gotówki na zakup i spłatę jednorazową i musiałby posiłkować się kredytem. Tak, czy inaczej koszt mieszkania jest wyższy niż tylko suma kwot zapłaconych sprzedawcy i pozostałych do spłaty.

Przykładowo Pani Y kupuje mieszkanie od Pana X. Wartość nieruchomości wynosi 250 000 zł. Mieszkanie obciążone jest hipoteką o wartości 100 000 zł (z początkowych 200 000 zł). Strony ustaliły, że nabywca (Pani Y) zapłaci 150 000 zł sprzedawcy i spłaci hipotekę. Faktycznie więc Pani Y zapłaci:
– wariant 1: 150 000 zł sprzedawcy + 100 000 bankowi + prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu (w zależności od umowy 1000 do 10 000 zł)
– wariant 2: 150 000 zł sprzedawcy + 100 000 bankowi + odsetki (co najmniej 25 000 zł rozłożone na kilka lat)
W wyjątkowo rzadkich przypadkach wartość hipoteki może przekraczać aktualną wartość nieruchomości. Wówczas po prostu nie należy jej kupować.

Obciążenia czynszowe i zaległości

Czynsze, opłaty za media (prąd, gaz, woda, CO) i podatki od nieruchomości (czy opłaty za użytkowanie wieczyste) obciążają aktualnego właściciela. Teoretycznie więc kupującego nie powinny obchodzić długi sprzedającego w tej kwestii. Faktycznie może jednak narazić się na długą i uciążliwą potyczkę prawną z wierzycielami, którzy będą argumentować, że zadłużenie dotyczy nieruchomości, nie zaś konkretnej osoby. Urzędy mogą więc (bezprawnie, ale odpowiedzialności urzędnika w Polsce nie ma) wysyłać wezwania do zapłaty. Jeszcze bardziej złośliwi mogą być dostawcy energii czy wody, którzy stwierdzają, że podepną odcięte z powodu zaległości łącze dopiero po uregulowaniu wszystkich należności.

Jest też jeden przypadek, gdy zupełnie niezwiązane z nieruchomością długi sprzedającego będą miały wpływ na kupującego. Jeśli sąd uzna, że wyzbywał się on majątku, by celowo zaszkodzić interesom swoich dłużników, będą mogli on wnieść tak zwaną „skargę Pauliańską” i zlicytować nieruchomość mimo, iż należy ona do nowego właściciela. Takie sytuacje zdarzają się bardzo rzadko, ale mogą być koszmarem dla kupującego.

Jak sprawdzać stan prawny nieruchomości?

Stan prawny nieruchomości sprawdzić należy zaczynając od wydziału ksiąg wieczystych. Na pewno są tam ujawnione wszystkie hipoteki, a także informacje o egzekucjach komorniczych, których przedmiotem jest dom lub mieszkanie. Prawdopodobnie znajdują się tam również informacje o: służebnościach gruntowych, prawach osób trzecich, przyległościach, własności gruntu itp. Przy okazji nie zaszkodzi sprawdzić księgi sąsiednich nieruchomości gruntowych.

Następne w kolejności są Plany Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunki Zabudowy. Najbardziej istotne jest ich sprawdzenie, gdy kupuje się działkę budowlaną bez budynku, ale jeśli wybudowany już budynek narusza Warunki Zabudowy, trzeba liczyć się z koniecznością przebudowy lub wypłaty odszkodowania.

Kolejny dokument, który może być pomocny to Wypis z rejestru gruntów i budynków, który można uzyskać w gminie lub powiecie.

Zameldowanie osób w kupowanej nieruchomości można sprawdzić w Wydziale Ewidencji Ludności.

Od samego sprzedawcy można wymagać Oświadczenia o niezaleganiu z opłatami czynszowymi, które powinien uzyskać od spółdzielni. W przypadku starych budynków należy też zastanowić się nad sprawdzeniem ich w rejestrach zabytków.

Dyskutując, szanujmy innych Użytkowników nawet jeżeli nie zgadzamy się z nimi. Prosimy uważnie redagować wpisy, po ich zapisaniu nie ma możliwości edycji.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola wymagane oznaczone są symbolem *