Minęła pierwsza połowa 2018 roku, a rynek mieszkań w Rzeszowie w dalszym ciągu odnotowuje wzrost – ilości oddanych mieszkań, ich ceny, zainteresowania inwestorów i turystów. Rośnie także wartość mieszkań z rynku wtórnego, choć cześć z nich jest w starym budownictwie. Potencjalni kupujący zastanawiają się czy jeszcze jest to hossa, czy już bańka inwestycyjna.

Rynek wtórny mieszkań w Rzeszowie – aktualna sytuacja

W I kwartale 2018 mieszkania z rynku wtórnego w Rzeszowie osiągały ceny transakcyjne wyższe niż w przypadku mieszkań z rynku pierwotnego. Taka sytuacja miała już wcześniej miejsce na rynku warszawskim czy krakowskim, ale dla kupujących w Rzeszowie było to pewne zaskoczenie. Z jakiego powodu stare 15, 20 czy 30-letnie mieszkania mogą być droższe niż te nowiutkie od dewelopera? Przede wszystkim deweloperzy sprzedają w „stanie deweloperskim” co oznacza gołe ściany, brak muszli klozetowej czy wanny. Ponadto nowo budowane osiedla są często oddalone od centrum i położone gorzej niż stare. Deweloperzy koncentrują się na ilości oddanych mieszkań, a nie ich jakości. Można powiedzieć, że w 2018 rynek mieszkań w Rzeszowie dołączył do rynków dużych miast, w których jest to standardem. O samym mieście świadczy to dobrze i bynajmniej nie stało się bez przyczyny. W ciągu ostatnich 5 lat Rzeszów z jednej strony wygrywał plebiscyty na najbezpieczniejsze i najbardziej przyjazne miasto powyżej 100 000 mieszkańców, a z drugiej przyciągał stopniowo coraz więcej inwestorów. Powstające miejsca pracy zatrzymały w mieście absolwentów, a jednocześnie wzmogły zapotrzebowanie na mieszkania. Silnie zwiększyła się także liczba przyjazdów czasowych – turyści i biznesmeni, którzy wcześniej rzadko odwiedzali Rzeszów, dziś zostawiają w nim znaczne ilości gotówki. Ze względu na dość słabą bazę hotelową, często decydują się wynająć pokój lub mieszkanie na czas pobytu. Najem krótkoterminowy nie osiągnął jeszcze skali, w której mógłby zacząć być szkodliwy dla miasta, jak stało się to w Gdańsku czy Wrocławiu i niemal nikt nie mówi o nim jako zagrożeniu.

Rzeszow Rynek

Można więc uznać, że za wzrostem cen mieszkań w Rzeszowie stoją realne, możliwe do zmierzenia
czynniki. Niestety nie tylko one.

Co pompuje rynek wtórny mieszkań w Rzeszowie?

Oprócz faktycznego rozwoju miasta, za wzrostem cen stoją też nadzieje i błędne nieraz obliczenia. Zdecydowanie większa procentowo część mieszkań niż w latach ubiegłych, kupowana jest z przeznaczeniem na wynajem. Inwestorzy kupują, bo zakładają, że dobra passa będzie trwać wiecznie (a przynajmniej przez kolejne kilkadziesiąt lat). Tymczasem przykłady Łodzi, czy Poznania wskazują, że rynek może się zarówno przesycić, jak i zmaleć gdy miastu wyrośnie bardziej atrakcyjna konkurencja. Z drugiej strony jeśli rozwój rynku nieruchomości przeznaczonych na wynajem krótkoterminowy będzie postępował w takim tempie jak w 2017 i I połowie 2018, może to zacząć wpływać negatywnie na okolicę i nawet doprowadzić do spadku wartości nieruchomości. Warto też pamiętać, że zdecydowanie rosną wymagania wynajmujących dotyczące standardu mieszkań, które wynajmują, a z tym, w przypadku mieszkań z rynku wtórnego, bywa różnie.

Kilka faktów wpływających na Rzeszów, rynek wtórny mieszkań i ceny

– Rzeszów ma 190 tysięcy mieszkańców – liczba ta rośnie, choć bardzo powoli. W mieście mieszka
także na stałe około 30 000 osób w nim niezameldowanych, głównie studentów, emigrantów z Ukrainy i pracowników z województwa Podkarpackiego. Nic nie wskazuje by liczby te miały się
w ciągu następnych lat wyraźnie zmienić.

– Ilość studentów na 1000 mieszkańców jest w Rzeszowie bardzo wysoka. Aktualnie jest to jeden z czynników kluczowych dla lokowania siedzib przedsiębiorstw potrzebujących pracowników biurowych. Bezrobocie w Rzeszowie jest niskie, ale wciąż wyższe niż w Kielcach, czy Krakowie. Będzie to w kolejnych latach wpływało pozytywnie na ilość inwestycji.

– Rzeszów jest bliski względnego osiągnięcia granicy swoich możliwości, po której konieczna będzie znaczna rozbudowa infrastruktury, w tym drogowej i kolejowej.

– Miasto nie ma realnej możliwości konkurowania pod względem atrakcyjności turystycznej z Krakowem, Wrocławiem, czy Lublinem.

Rzeszów pomnik

Czy warto kupować teraz biorąc pod uwagę rynek wtórny mieszkań w Rzeszowie?

Optymalny czas by kupić mieszkanie w Rzeszowie z rynku wtórnego był ok. 3-5 lat temu. Od tamtego czasu ceny nieruchomości wzrosły wyraźnie. Trend utrzymuje się, choć z pewnością również spowalnia, wróżąc rychłe przesilenie. Należy założyć, że średnie ceny mieszkań w Rzeszowie jeszcze wzrosną i przynajmniej do roku 2020 utrzyma się hossa na rynku nieruchomości. Wówczas ceny będą już nieco przegrzane, ale wciąż nie będzie to tak zwana „bańka spekulacyjna”. Spadki realnej wartości nieruchomości w latach kolejnych będą niewielkie, a może nawet nie będzie ich wcale, jeśli Rzeszów stanie się faktycznym centrum biznesowym regionu.

Na rynek mieszkań w Rzeszowie wpłyną także w istotnym stopniu ogólnokrajowe trendy. Może być na przykład coraz trudniej sprzedać mieszkanie pozbawione miejsca parkingowego lub garażu. Zakup mieszkania z rynku wtórnego pod wynajem wciąż jest opłacalny, pod warunkiem, że zainwestuje się w odnowienie tego mieszkania. Dla siebie natomiast warto kupić mimo wysokiej ceny – Rzeszów na prawdę stał się sympatycznym miastem. Nie należy natomiast kierować się nadmiernym optymizmem.

Dyskutując, szanujmy innych Użytkowników nawet jeżeli nie zgadzamy się z nimi. Prosimy uważnie redagować wpisy, po ich zapisaniu nie ma możliwości edycji.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola wymagane oznaczone są symbolem *