Zadatek na mieszkanie lub zaliczka pobierane są przez sprzedawcę, by mieć pewność, że kupujący się nie rozmyśli. Zawarcie tak istotnej umowy jak zakup nieruchomości wymaga pewnych przygotowań, więc zdarza się, że strony najpierw umawiają się, że zawrą umowę, a dopiero później finalizują transakcję.

W kontekście prawa cywilnego zaliczka jest częścią kwoty wynagrodzenia za dany towar, usługę lub przekazanie prawa. W przypadku zakupu nieruchomości można potraktować ją jako pierwszą ratę za dom lub mieszkanie. Zasadniczo więc zaliczka na mieszkanie nie jest formą zabezpieczenia, ale może być stosowana w taki sposób, dając zdecydowaną przewagę prawną sprzedawcy. Jeśli wszystko potoczy się zgodnie z umową – zaliczkę potrąca się z wartości nieruchomości. Gdyby transakcja została zerwana z winy kupującego, sprzedawca zatrzymuje zaliczkę. Natomiast jeśli wina leży po stronie sprzedawcy, ten powinien ją zwrócić. Przepisy nie regulują natomiast tego, kiedy ma to zrobić i czy w niektórych przypadkach nie może zatrzymać jej części.

Przykład 1, Jan X chce kupić od Anny Y mieszkanie za 250 000 zł. Wpłacił 20 000 zł zaliczki. Jeśli:
– Umowa zostanie zawarta, Jan X zapłaci Annie Y 230 000 zł (250 000 – 20 000 zł).
– Jan X zerwie umowę, Anna Y zatrzyma zaliczkę.
– Anna Y zerwie umowę, będzie musiała zwrócić 20 000 zł zaliczki Janowi X

Zadatek

W przeciwieństwie do zaliczki, zadatek na mieszkanie został w polskim prawie cywilnym określony jako zabezpieczenie wzajemne obu stron transakcji. Oczywiście kupujący wpłaca go sprzedawcy, ale jeśli ten drugi zerwałby umowę, będzie musiał oddać dwukrotność wpłaconej kwoty.
Jest to bardzo duża różnica, ponieważ gwarantuje równość stron w transakcji, a zakup domu należy jednak do bardzo istotnych decyzji. W pozostałych aspektach zadatek na mieszkanie przypomina zaliczkę i dlatego jest z nią niekiedy mylony.

Przykład 2: Jan X chce kupić od Anny Y mieszkanie za 250 000 zł. Wpłacił 20 000 zł zadatku. Jeśli:
– Umowa zostanie zawarta, Jan X zapłaci Annie Y 230 000 zł (250 000 – 20 000 zł ).
– Jan X zerwie umowę, Anna Y zatrzyma zadatek.
– Anna Y zerwie umowę, będzie musiała zwrócić 40 000 zł (20 000 zł x 2) zadatku Janowi X
– Umowa nie zostaje zawarta, ale nie ma tu niczyjej winy – Anna Y zwraca 20 000 zadatku Janowi X

Jak widać na przykładach, zarówno zadatek na mieszkanie jak i zaliczka zabezpiecza sprzedającego dom lub mieszkanie przed zerwaniem umowy. Tylko jednak w przypadku, gdy zdecydowano się na zadatek na mieszkanie, chroniony jest również kupujący. Warto więc pamiętać o tym, by wprost i na piśmie określić, że wpłacana kwota jest zadatkiem.

Uczciwy sprzedający (zarówno deweloper, jak i dotychczasowy właściciel) bez problemu powinien zgodzić się na taki zapis, nawet jeśli wcześniej proponował zaliczkę. Jeśli natomiast odmawia – lepiej nie zawierać z nim żadnej transakcji. Na pytanie „zaliczka czy zadatek” jest w przypadku nieruchomości tylko jedna odpowiedź – zawsze zadatek.

zaliczka

Dochodzenie zwrotów zaliczek i zadatków

Mimo obowiązku zwrotu zaliczki lub zadatku, gdy do zawarcia umowy nie doszło z winy sprzedawcy, zdarzają się sytuacje, że nie chce on zwrócić wpłaconej kwoty. Przez to, że zarówno zadatek na mieszkanie jak i zaliczka zazwyczaj jest wysoką kwotą, jest to poważny problem dla kupującego, który w takiej sytuacji może nie mieć możliwości poszukiwania innej nieruchomości do kupienia.

Dlatego natychmiast po tym, jak okaże się, że umowa została zerwana z winy sprzedawcy (lub bez niczyjej winy) należy wysłać wezwanie do zapłaty dając w nim niedoszłemu sprzedawcy odpowiedni termin na zwrot zaliczki lub podwojonego zadatku (na przykład 2 tygodnie). Kiedy termin określony w wezwaniu minie, a druga strona nie zwróci pieniędzy, nie ma powodu, by dłużej zwlekać – trzeba zgłosić sprawę do sądu.

Właściwy dla postępowania o zwrot zaliczki lub zadatku będzie sąd rejonowy, a dokładniej jego wydział cywilny. Nie ma sensu wnoszenie sprawy do wydziału karnego (brak zapłaty nie jest przestępstwem), ani gospodarczego (jeśli choć jedna ze stron jest osobą fizyczną).
Zdecydowanie nie warto wszczynać klasycznego postępowania cywilnego, które jest długotrwałe i kosztowne.

Zamiast tego mamy do wyboru:
– Postępowanie upominawcze
– Postępowanie nakazowe

Pierwsze (upominawcze) sprawdza się, gdy niedoszły sprzedawca nie kwestionuje swojego obowiązku zwrotu zadatku lub zaliczki wpłacającemu. Jest wyjątkowo szybkie i tanie. Jeśli jednak osoba zobowiązana do zapłaty wniesie sprzeciw, nie uznając z jakiegokolwiek powodu swojego długu, wówczas konieczne będzie również dość proste postępowanie nakazowe. Oba rodzaje postępowań prowadzą do wydania nakazu zapłaty, który może być egzekwowany przez komornika.
Jedynie w wyjątkowo skomplikowanych przypadkach sąd zdecyduje o rozpoczęciu standardowej procedury cywilnej. Sytuacje takie zdarzają się jednak bardzo rzadko.

Należy więc pamiętać kolejno o:
– określeniu w umowie wpłacanej sprzedawcy kwoty jako zadatku;
– uzyskaniu potwierdzenia na piśmie, w jakiej wysokości jest wpłacany zadatek na mieszkanie i kiedy ma być zwrócony, gdyby do umowy nie doszło;
– wystąpienia o nakaz zapłaty w postępowaniu nakazowym lub upominawczym, gdyby sprzedawca zerwał umowę i nie chciał zwrócić zadatku.

Dyskutując, szanujmy innych Użytkowników nawet jeżeli nie zgadzamy się z nimi. Prosimy uważnie redagować wpisy, po ich zapisaniu nie ma możliwości edycji.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola wymagane oznaczone są symbolem *