Czy nieruchomość pod działalność gospodarczą jest opłacalna? To decyzja równie ważna jak zakup mieszkania czy domu w celach mieszkaniowych, ale z zupełnie innych względów. Co więc wziąć pod uwagę?

Nieruchomość pod działalność gospodarczą – podatki

Kupując dom lub mieszkanie na rynku pierwotnym płaci się podatek VAT w zależności od tego, czy kupuje się jako osoba prywatna czy też firma. Zakup nieruchomości na cele mieszkaniowe obarczony jest podatkiem 8% VAT, zaś na cele (lub tylko w ramach) działalności gospodarczej stawką 23%. Różnica jest spora. Przykładowo kupując mieszkanie o powierzchni 40 m² za 200 000 zł netto, zapłaci się 216 000 zł (5 400 zł za metr) jako osoba fizyczna i 246 000 zł (6150 zł za metr) jako firma.

Zapłacony wraz z zakupem nieruchomości podatek VAT można jednak odliczyć. Dla firmy będącej płatnikiem VAT ostatecznie kwota VAT jest neutralna. Trzeba jednak liczyć się z koniecznością najpierw zapłacenia kilkudziesięciu tysięcy zł, a potem czekania przez kilka miesięcy na zwrot podatku. Osoba fizyczna natomiast musi zapłacić 8% VAT i nie ma możliwości go odzyskać.

Także w zakresie podatku dochodowego występują różnice. Nieruchomość pod działalność gospodarczą, kupiona „na firmę” traktowana jest jako środek trwały i rozliczana jest w podatku dochodowym na podstawie odpisów amortyzacyjnych. Kupując na rynku wtórnym od osoby fizycznej, nie płaci się podatku VAT, a więc i nie ma czego odliczać. Płaci się natomiast podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC – 2%), którego nie można odliczyć nawet prowadząc działalność gospodarczą.

Nieruchomość pod działalność gospodarczą – rachunki

Jeśli zakupiono nieruchomość na firmę, wszelkie rachunki dotyczące jej utrzymania będzie można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu. Opłaty za gaz, prąd, wodę, a nawet ochronę, monitoring i wywóz śmieci będzie można odliczyć od podatku dochodowego i VAT (jeśli właściciel jest płatnikiem VAT-u).

Jeśli dom lub mieszkanie stanowią majątek firmy, płaci się z tytułu ich posiadania wyższy podatek od nieruchomości. Stawki podatku są ustalane przez gminy i nie są jednolite na obszarze całego kraju, ale z reguły pomiędzy podatkiem od nieruchomości mieszkaniowych a firmowych jest przynajmniej kilkukrotna różnica.

mieszkanie pod dzialalnosc

Częściowe przeznaczenie budynku na cele gospodarcze

Dom lub mieszkanie mogą pełnić jednocześnie funkcję mieszkalną i służyć działalności gospodarczej. Trzeba jednak usankcjonować ten stan poprzez wystawienie dokumentu określającego procentowy udział części mieszkalnej i przeznaczonej na działalność gospodarczą. Przykładowo, jeśli dom w 40% zostanie przeznaczone na działalność gospodarczą, da to następujące efekty:

  • od 60% powierzchni domu będzie się płacić podatek od nieruchomości według niższej stawki (właściwej dla budynków mieszkalnych);
  • od 40% powierzchni domu będzie się płacić podatek od nieruchomości według wyższej stawki (właściwej dla działalności gospodarczej);
  • 40% kosztów związanych z utrzymaniem domu będzie można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu i odliczyć od podatku dochodowego;
  • koszty remontów części wydzielonej na działalność gospodarczą będzie można odliczyć od podatku dochodowego, ale koszty remontów pozostałej części już nie.

Zapłaconego podatku VAT nie można odliczyć, jeśli nieruchomość nie jest całkowicie własnością firmową.

Priorytety przy zakupie domu lub mieszkania pod działalność gospodarczą

Adres firmy jest bardzo istotny, zwłaszcza jeśli zamierza się zatrudnić pracowników. Wówczas koniecznie należy uwzględnić dojazd, możliwość zaparkowania oraz infrastrukturę okolicy kupując nieruchomość pod działalność gospodarczą. W przypadku nieruchomości położonych w odległym miejscu, słabo skomunikowanych, przyciągnąć pracowników będzie można jedynie wyższymi niż na rynku pensjami. Kolejną istotną kwestią jest rozkład budynku. Mieszkania i domy zaprojektowane są z myślą o wygodzie mieszkańców, co często nie przekłada się na funkcjonalność dla potrzeb działalności gospodarczej. Optymalne mieszkanie pod działalność gospodarczą to takie na parterze, optymalnie z odrębnym wejściem.

Pułapka chciwości – czego nie robić przy zakupie domu lub mieszkania pod działalność gospodarczą

Potencjalnie kupującego może kusić sfałszowanie oświadczenia o tym, czy mieszkanie lub dom są wykorzystywane na działalność gospodarczą czy w celu mieszkaniowym. W praktyce jednak korzyści z takich rozwiązań będą niewielkie, jeśli kontrola skarbowa zakwestionuje przyjęte rozwiązanie, mogą zamienić się w srogie straty. Przykładowo ktoś mógłby przeznaczyć 100% domu na działalność gospodarczą, ale mimo to w nim mieszkać. Wliczałby 100% rachunków do kosztów uzyskania przychodów i odliczał VAT. Kontrola skarbowa bez problemu podważyłaby takie działanie jako niezgodne z prawem po czym… kazała zapłacić cały VAT i podatek dochodowy, jaki wynikałby z rachunków. Gdyby przedsiębiorca był nieco bardziej uczciwszy i określiłby, że np. 30% przeznacza na cele mieszkaniowe, a odliczał podatek od 70% kosztów, skarbówka nie miałaby podstaw do zakwestionowania przyjętego rozwiązania. Lepiej więc, nim zacznie się „kombinować”, skonsultować się doświadczonym doradcą podatkowym.

Komentarze (1)

  1. jestem ciekaw który przepis ustawy o vat stanowi o różnej stawce vat na mieszkanie w zależności od tego czy kupujący jest osobą fizyczną czy kupuje na firmę ??????

Dyskutując, szanujmy innych Użytkowników nawet jeżeli nie zgadzamy się z nimi. Prosimy uważnie redagować wpisy, po ich zapisaniu nie ma możliwości edycji.

Pozostaw odpowiedź darkuj Anuluj pisanie odpowiedzi

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola wymagane oznaczone są symbolem *